Introducción

El mercado inmobiliario es una industria en constante cambio, y los precios de las viviendas son una preocupación fundamental para quienes buscan comprar o vender propiedades. En este artículo, exploraremos por qué la mayoría de expertos inmobiliarios coinciden en que el precio de la vivienda no bajará en 2023. Analizaremos factores clave que respaldan esta afirmación y proporcionaremos información valiosa para ayudarte a comprender mejor el panorama inmobiliario actual.

El precio de la vivienda no bajará en 2023: ¿Qué dicen los expertos?

Expertos en el mercado inmobiliario han llegado a un consenso: en 2023, no se espera una disminución significativa en el precio de la vivienda. Esto se debe a varios factores interconectados que influyen en el mercado.

Demanda constante

La demanda de viviendas sigue siendo sólida, impulsada por una creciente población y una mayor estabilidad económica. Las personas siguen buscando hogares, ya sea para comprar o alquilar, lo que mantiene la presión sobre los precios al alza.

Escasez de oferta

La oferta de viviendas disponibles en el mercado no ha podido mantenerse al día con la creciente demanda. La construcción de nuevas viviendas se ha enfrentado a desafíos logísticos y económicos, lo que ha llevado a una falta de inventario. Cuando la oferta es limitada y la demanda es alta, los precios tienden a mantenerse firmes.

Costos de construcción en aumento

Los costos de construcción, que incluyen materiales y mano de obra, han aumentado en los últimos años. Estos incrementos se reflejan en el precio de las viviendas nuevas, lo que contribuye a la estabilidad de los precios.

Bajas tasas de interés

Las tasas de interés hipotecario continúan siendo bajas, lo que hace que sea más atractivo para los compradores calificados acceder al mercado. Esto, a su vez, agrega presión a la demanda y evita una disminución de precios significativa.

El impacto de la ubicación

Aunque a nivel nacional los precios de las viviendas se mantendrán estables, la situación puede variar según la ubicación geográfica.

Zonas urbanas

En las principales ciudades, donde la demanda es particularmente alta, es posible que los precios sigan subiendo. Las oportunidades laborales y las comodidades urbanas siguen atrayendo a nuevos residentes, lo que ejerce presión sobre la oferta disponible.

Zonas rurales

En áreas rurales, donde la demanda es menor, es posible que los precios de las viviendas se mantengan más estables. Sin embargo, esto puede variar según la región y las condiciones económicas locales.

El mercado de alquiler

Si bien hemos estado hablando principalmente de los precios de compra de viviendas, el mercado de alquiler también es un factor importante a considerar. En 2023, es probable que los alquileres se mantengan sólidos debido a la misma dinámica de oferta y demanda.

Conclusión

En resumen, según la mayoría de expertos inmobiliarios, el precio de la vivienda no bajará en 2023. Factores como la demanda constante, la escasez de oferta y las tasas de interés hipotecario bajas respaldan esta predicción. Sin embargo, es importante recordar que la situación puede variar según la ubicación geográfica. Si estás considerando comprar una vivienda en 2023, asegúrate de investigar a fondo y tomar decisiones informadas.

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Los ajustes también afectarán a planes de vivienda anteriores que siguen vigentes, como el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, “porque todavía hay actuaciones que se están desarrollando”, ha precisado Sánchez. Dichos ajustes técnicos, explican desde el Mitma, “tienen como objetivo no solo mejorar la gestión, sino alcanzar una mayor coherencia en los programas de ayudas, en referencia a los ciudadanos vulnerables social y económicamente, con otras actuaciones autonómicas y locales que van desarrollando en materia de vivienda”.

Transferencia de 10 millones para comprar pisos a Sareb

El decreto aprobado este martes también facilita “la contribución de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) al incremento del parque de viviendas públicas”. Sánchez ha recordado que hay 10 millones de euros consignados de forma adicional al Presupuesto General del Estado (PGE) de 2022 destinado a la compra de vivienda y alquiler asequible por parte de las comunidades y ciudades autónomas “para que puedan comprar directamente a la Sareb”.

Según explica el Mitma, esa transferencia de 10 millones de euros va destinada para que CCAA, Ceuta y Melilla puedan comprar viviendas titularidad de Sareb para alquiler asequible o social durante un plazo mínimo de 50 años.

La cuantía de la subvención para la adquisición de viviendas a la Sareb podrá ascender hasta el 100% del precio o coste de adquisición (incluidos tributos, gastos de notaría y registro y cualquier otro gasto inherente a la adquisición). Estas viviendas habrán de destinarse al alquiler asequible o social durante un plazo mínimo de 50 años y tendrán limitación de renta. Por tanto, con las modificaciones del nuevo decreto, las ayudas a las comunidades autónomas podrán llegar al 100%, mientras que antes estaban limitadas al 60%.

Además, en el Consejo de Ministros de este martes también se ha abordado el bono joven al alquiler, que en 2023 volverá a contar con un presupuesto de 200 millones de euros, como consta en el proyecto de los PGE para el año que viene. 

Partida récord en vivienda en los PGE

Asimismo, Sánchez se ha referido al plan de rehabilitación de vivienda y a la construcción de vivienda para alquiler asequible. La ministra ha precisado que se espera edificar más de 100.000 viviendas para este fin. “Es un esfuerzo sin precedentes en materia de vivienda”, ha expuesto Sánchez.

Por su parte, la portavoz del Gobierno y ministra de Política Territorial, Isabel Rodríguez, ha añadido que la vivienda es “la protagonista de los PGE que se están tramitando en el Congreso”, con un incremento presupuestario del 5,4%. En concreto, el proyecto de las cuentas públicas del año que viene contemplan una partida de 3.472 millones de euros, el mayor importe de la historia, gracias a los fondos europeos.

Intención de aprobar la Ley de Vivienda en 2022

La titular del Mitma ha insistido en que el Gobierno sigue trabajando y negociando con los diferentes grupos parlamentarios para que la Ley de Vivienda “vea la luz antes de fin de año”. Una normativa que el Consejo de Ministros aprobó el pasado 1 de febrero y que todavía sigue en proceso de estudio de enmiendas.

Sánchez ha señalado que se han transaccionado “más de 400 enmiendas” de las más de 800 que se presentaron. “Es mucho más lo que hemos avanzado que lo que queda pendiente por resolver”, ha detallado la ministra.

Las enmiendas ya estudiadas han servido para mejorar “cuestiones con ámbitos diversos de la Ley de Vivienda”, como los marcos competenciales del Estado y las comunidades autónomas, porque el objetivo del Gobierno es ser “escrupulosos en el cumplimiento de las competencias en esta materia”. También se han incorporado otras medidas relativas a la habitabilidad, la eficiencia, el refuerzo a las situaciones de vulnerabilidad o la clarificación de competencias como la legislación urbanística y del suelo.

En cambio, la limitación de la subida del precio de los alquileres en su paquete de medidas para hacer frente al impacto de la guerra en Ucrania. Ese tope del 2% en las rentas estará vigente hasta el 31 de diciembre y el Ejecutivo estudiará si lo extiende, en función del contexto económico. “Si persisten las condiciones, cuando llegue el momento, evidentemente, mantendremos esa medida. Está sujeto todavía a análisis”, ha avanzado Sánchez.

Más de 300 millones para rehabilitar edificios públicos

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) también ha concedido provisionalmente 307 millones de euros de los fondos europeos de recuperación a 381 entidades locales de todas las provincias para la rehabilitación de edificios públicos de su titularidad.

Las entidades locales disponen ahora de un plazo de 10 días para aceptar expresamente las ayudas, antes de que se publique la resolución definitiva. Las actuaciones seleccionadas deben garantizar su recepción de obra, sin observaciones ni reparos, antes del 30 de septiembre de 2024.

Artículo de Idealista.

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El precio del alquiler de viviendas en España, según un informe publicado por idealista, el ‘marketplace’ inmobiliario del sur de Europa. A cierre del mes de septiembre de 2022, arrendar una vivienda en nuestro país tenía un coste de 11,2 euros por metro cuadrado, una cifra que es un 1,1% más baja que la registrada al cierre del mes de agosto. En tasa interanual, los precios se han incrementado un 6,4%, aunque se sitúa un 2,2% por debajo del máximo alcanzado en septiembre de 2020, hace ahora 2 años.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “el mercado del alquiler se enfrenta ahora mismo a un gravísimo problema de oferta que mantiene tensionados los precios en las grandes capitales. La demanda no solo no ha dejado de crecer tras la pandemia, sino que se multiplica con todas aquellas personas que son expulsadas del mercado de venta por no poder acceder a financiación. Y mientras esto ocurre, la oferta de vivienda disponible no deja de drenarse sin encontrar reposición. La falta de seguridad jurídica provocada por las medidas del gobierno en materia del alquiler ha incentivado la desinversión en el mercado y causado la desaparición de la oferta. Las políticas punitivas y coercitivas no solo van contra los propietarios sino contra el propio mercado. Sin medidas que estimulen la aparición de nuevo producto, en unos meses nos daremos cuenta de que el problema ya no solo es el precio sino la desaparición total del mercado”.

Capitales

32 capitales tienen precios del alquiler más elevados que hace un trimestre. Alicante es la capital en la que más ha crecido el precio del alquiler durante estos meses, con un incremento del 8,3%. También ha sido considerable el aumento registrado en Santa Cruz de Tenerife, donde han subido un 6%, seguida por Soria (6%), Palma y Valencia (5,6% en ambos casos). En Barcelona la subida alcanzó el 3,8%, mientras que en Madrid ha llegado hasta el 4,2%. En el resto de los grandes mercados los precios también han subido: Málaga (4,6%), Zaragoza (0,9%) y Sevilla (0,1%). En Bilbao los precios no se movieron.

La mayor bajada se ha dado en la ciudad de Segovia, donde los propietarios piden un 7,1% menos por arrendar sus viviendas que antes del verano. Le siguen las caídas de Teruel (-6,6%) y Cáceres (-6,4%).

Barcelona es la capital más cara para alquilar una vivienda, con 17,8 euros/m2, seguida por Madrid (16,3 euros/m2) y San Sebastián (15,9 euros/m2). En cuarto lugar, se sitúa Bilbao (12,7 euros/m2) y ya en quinto lugar está Palma (12,6 euros/m2). En la parte baja de la tabla encontramos a Zamora (5,6 euros/m2), Cáceres (5,9 euros/m2) y Ciudad Real (6 euros/m2).

Provincias

Un total de 36 provincias han visto cómo sus precios se incrementaban durante los últimos tres meses. El mayor incremento se ha registrado en Girona, donde los precios se han incrementado en un 12,5%. También han sido relevantes las subidas registradas en Lleida (7,7%), Valencia (6,9%), Madrid (4,6%), Barcelona (3,5%) y Cantabria (3,3%). En el lado opuesto está Huelva, con una caída del 12,7%, Pontevedra (-6,3%) Segovia y Zamora (-5,4% en ambos casos).

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (15,8 euros/m2 al mes), Madrid (15,2 euros/m2), Guipúzcoa (14,6 euros/m2) y Baleares (13,5 euros/m2). Jaén y Zamora son las provincias más económicas para alquilar una vivienda, con 5,3 euros/m2, seguidas por Cáceres y Ciudad Real (5,5 euros/m2 en ambas provincias) y Ávila (5,6 euros/m2).

Comunidades autónomas

12 CCAA han subido sus precios durante el segundo trimestre. El mayor incremento se ha registrado en la Comunitat Valenciana, donde las expectativas de los propietarios han aumentado un 4,8%. Le siguen los incrementos de Madrid (4,6%), Cantabria (3,3%), Cataluña (3,3%) y Murcia (2,8%). La mayor caída trimestral se ha dado en Baleares, donde los precios se han reducido un 2,8%. Le siguen Galicia (-2,6%), Andalucía (-1,1%), Extremadura (-0,7%) y Castilla y León (-0,4%).

Madrid (15,2 euros/m²) y Catalunya (15 euros/m2) son las comunidades más caras para alquilar una vivienda. Les sigue Baleares (13,5 euros/m2) y por debajo se encuentran Euskadi (12,6 euros/m2) y Canarias (11,3 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (5,7 euros/m2), Castilla La Mancha (6,2 euros/m2), Castilla y León (7,3 euros/m2), La Rioja (7,4 euros/m2) y Murcia (7,5 euros/m2), las comunidades más económicas.

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A quien se dirige:

Los beneficiarios personas residentes en Cataluña, de hasta 35 años, titulares de un contrato de alquiler o de la cesión de uso de una habitación que sea su domicilio habitual y que no superen unos ingresos de 7.967,73€ anuales en los períodos impositivos 2020, 2021 o 2022.

Importes subvencionados:

El importe del alquiler no puede superar los siguientes precios:

Zona Metropolitana de Barcelona (Baix Llobregat, Barcelonès, Maresme, Vallès Occidental, Vallès Oriental): 900 euros.

Resto de la demarcación de Barcelona: 650 euros.
Zona de Girona: 650 euros.
Zona de Lleida: 600 euros
Zona de Tarragona: 600 euros.
Terres de l’Ebre: 600 euros

En caso de habitación, no puede superar los siguientes importes:

Zona Metropolitana de Barcelona (Baix Llobregat, Barcelonès, Maresme, Vallès Occidental, Vallès Oriental): 450 euros.Resto de la demarcación de Barcelona: 350 euros

Zona de Girona: 350 euros.
Zona de Tarragona: 300 euros.
Zona de Lleida: 300 euros.
Terres de l’Ebre: 300 euros

Presentación de solicitudes:

 Las solicitudes se pueden presentar de manera presencial o telemáticamente en los siguientes enlaces:

https://habitatge.gencat.cat (modelos de solicitud)

Presentación presencial o telemática:

https://habitatge.gencat.cat/ca/ambits/convocatories-ajuts-habitatge/subvencions-bo-de-lloguer-jove/

https://habitatge.gencat.cat/ca/detalls/Tramits/22866_Bo_lloguer_joves?category=74aba454-a82c-11e3-a972-000c29052e2c

Plazos:

Se puede solicitar entre el 8 de junio de 2022, a las 9 horas, hasta el 17 de junio de 2022, a las 17.00 horas.

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El Consejo de Ministros ha dado luz verde al bono joven del alquiler este 18 de enero, tres meses después desde que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara la puesta en marcha de esta nueva ayuda para los inquilinos de hasta 35 años.

Según ha explicado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, esta ayuda será de hasta 250 euros al mes durante un periodo máximo de dos años. Está limitada a jóvenes con contrato de trabajo, siempre que tengan unos ingresos que no superen tres veces el IPREM y que la renta del piso en el que residen no supere unos límites.

Además, esta ayuda será compatible con otras que contempla el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, también aprobado en este Consejo de Ministros, y las autonomías podrán establecer ayudas adicionales si así lo consideran.

Repasamos las principales claves del bono joven al alquiler que ha aprobado el Gobierno:

A quién va dirigido el bono joven del alquiler

Para poder optar a esta ayuda es necesario tener entre 18 y 35 años de edad, contar con un contrato de trabajo y tener unos ingresos que no superen tres veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples). Por tanto, para ser beneficiario no se puede ganar más de 24.318,84 euros al año.

Además, para optar a la ayuda es necesario acreditar que se vive en régimen de arrendamiento de vivienda, figurar en el contrato de alquiler y estar empadronado en ese mismo domicilio.

El texto de la normativa contempla la posibilidad de subir el límite hasta cuatro veces el IPREM (es decir, 32.425,12 euros), cuando el perceptor del bono se mueva entre provincias o de una comunidad autónoma a otra y siga manteniendo los requisitos para solicitarlo.

Los cálculos oficiales apuntan a que el bono joven tendrá entre 60.000 y 70.000 beneficiarios este año, según ha explicado Raquel Sánchez. Si cada inquilino lograra 250 euros mensuales de ayuda (3.000 euros al año establecidos como máximo), el presupuesto daría para conceder algo menos de 67.000 cheques de este tipo.

Cómo solicitar el bono joven del alquiler

El bono joven del alquiler podrá solicitarse en las oficinas del departamento de vivienda de las comunidades autónomas, tanto de forma presencial como telemática.

El Gobierno ha confirmado que tiene carácter retroactivo, con lo que se aplicará desde el mismo 1 de enero de 2022, y calcula que se podrá empezar a solicitar en un plazo de “entre un mes y medio y dos meses como máximo”, según la responsable del Mitma. Es decir, ya en el primer trimestre del año.

Una vez que se publique esta ayuda en el BOE, el Ministerio de Transportes convocará una conferencia sectorial con las diferentes CCAA para repartir los 200 millones de euros con los que esta ayuda cuenta este año, como consta en los Presupuestos Generales del Estado. Después se celebrarán las comisiones bilaterales y las firmas de convenios con cada CCAA. Y una vez se tenga la firma, ya podrán poner en marcha el proceso de solicitud por parte de los jóvenes.

“Lo que hacemos hoy es aprobar el bono del alquiler en el Consejo de Ministros, pero tenemos que hacer la reunión de la Conferencia Sectorial con las CCAA para aprobar los criterios y el reparto de los fondos. Después de esa reunión, el texto tendrá que aprobarlo de nuevo el Consejo de Ministros y luego habrá una nueva reunión de la Conferencia Sectorial”, ha detallado Raquel Sánchez.

El importe del bono joven de alquiler

Esta ayuda directa a pagar la renta del alquiler asciende a un máximo de 250 euros mensuales (3.000 euros al año), y solo puede usarse para tal objetivo.

Los inquilinos tendrán que justificar que la han destinado a pagar un alquiler y deberán autorizar el acceso a su información fiscal para verificar que su nivel de ingresos se ajusta a los límites que establece la normativa.

El precio del arrendamiento: 600 euros, salvo excepciones

Otra de las condiciones del bono joven del alquiler es que la renta máxima del inmueble alquilado será como máximo de 600 euros al mes. Sin embargo, esta cantidad puede ascender a los 900 euros en aquellas comunidades donde los precios medios sean más altos, y siempre que así lo aprueben.

El caso de los pisos compartidos y el alquiler de habitaciones

Para los casos en los que un inquilino que se pueda beneficiar de la ayuda comparta piso con otros arrendatarios, será la comunidad autónoma de turno la que regule este tipo de situaciones.

Además la ayuda también se podrá conceder a quienes alquilan una habitación individual. Pero se establece un tope al precio que se paga por el dormitorio de 300 euros, aunque en algunos casos el límite subirá hasta 450 euros. Por ejemplo, en aquellos lugares donde los arrendamientos son más caros.

Bono joven del alquiler: excepciones y compatibilidades

El bono joven del alquiler será compatible con otras prestaciones como ingreso mínimo vital (IMV) o las prestaciones no contributivas de la Seguridad Social.

El Gobierno ha recordado que el bono es compatible con otras ayudas contenidas en el Plan de Vivienda 2022-2025 y que “las CCAA podrán establecer una ayuda adicional de hasta el 40% de la renta mensual del alquiler, descontando el bono”. Además, las autonomías podrán habilitar un régimen especial para inquilinos especialmente vulnerables.

Cuando entrará en vigor

Una vez se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ministerio de Transportes deberá convocar una conferencia sectorial con las comunidades autónomas, salvo Navarra y País Vasco, para para decidir cómo se reparten los 200 millones de euros. A partir de entonces, mediante convenios bilaterales se podrá poner en marcha la solicitud de los bonos jóvenes del alquiler, que tendrán efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2022.

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La tramitación en el Parlamento de Cataluña de la Proposición de Ley de ampliación de las medidas urgentes para hacer frente a la emergencia habitacional se encuentra en la fase de posible incorporación al texto normativo por parte de la comisión parlamentaria de las enmiendas que cada grupo parlamentario ha propuesto.

Los colectivos profesionales y asociaciones representantes del sector inmobiliario, valoramos positivamente que uno de los grupos parlamentarios, que se encuentra dentro de los que han propuesto esta ley, haya presentado una enmienda en la que se contempla una compensación económica por aquellos propietarios que se vean obligados a aceptar un alquiler social. Sin embargo, lo vemos insuficiente. Como venimos constatando y hemos advertido, todas estas medidas provocan la reducción de la oferta de alquiler de viviendas y, además, desincentivan el mantenimiento y la rehabilitación física y energética de los inmuebles.

La situación de vulnerabilidad de una familia no es atribuible al propietario de la vivienda de alquiler, y, por tanto, corresponde a la Administración Pública facilitar y garantizar a toda la población el derecho al acceso a las necesidades básicas, que incluye el derecho a la vivienda.

Ante la carencia de un parque de viviendas públicas que permitan atender las necesidades urgentes de las familias en situación de emergencia residencial, la solución inmediata es la concertación con el sector privado, que permita la aplicación de un alquiler social. Lo que en ningún caso puede ser aceptable, y no existe ningún precedente en toda Europa, es lo que se prevé en la propuesta inicial de esta Ley: que sea el propietario quien tenga que asumir a su cargo y de forma obligatoria una renta de alquiler social, que en la mayoría de casos está entre 30 y 80 euros al mes.

Cabe recordar que en la legislación estatal, en la disposición adicional segunda del Real Decreto- ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes”, se ha previsto para los casos de suspensión de los desahucios una compensación económica para el propietario, que cubra el diferencial entre la renta que abona el arrendatario en concepto de alquiler social y el precio del alquiler que le corresponde a aquél vivienda según el índice de referencia.

Sorprende que los grupos políticos que aprobaron esta normativa en el Congreso de los Diputados, no defiendan el mismo criterio y posicionamiento en el Parlament de Catalunya.

Por otra parte, lamentamos que en las enmiendas propuestas por los grupos proponentes de esta iniciativa legislativa, no se hayan tenido en cuenta las alegaciones que las entidades más representativas del sector han formulado en sus comparecencias y en el trámite de audiencia, que el sector planteó y considera apropiadas para atender las necesidades de población vulnerable, defender el derecho universal al acceso a la vivienda y al mismo tiempo el derecho a la propiedad privada en su función social.

La obligación impuesta a los propietarios de mantener un alquiler social debería ser una situación excepcional y provisional. Y en la proposición de ley que se está tramitando se mantiene a largo plazo, ya que se prevén unos períodos de vigencia que pueden llegar a ser 10 o 14 años, según si el arrendador es una persona física o jurídica, con todos los perjuicios y gastos que le representa al propietario, dado que ni siquiera recupera los gastos de mantenimiento de la vivienda.

Tampoco se ha previsto reconsiderar el concepto de gran tenedor, tal y como se propuso. Una persona con 10-15 viviendas en propiedad no tiene por qué soportar unas obligaciones superiores a lo que tiene 1 o 9. La obligación de cumplir con la función social de la propiedad en los términos de la ley del derecho a la vivienda afecta por igual a todos los propietarios de una vivienda.

Por último, es especialmente grave la problemática que supone el empleo sin consentimiento de una vivienda. La legislación no puede justificar ni amparar, la ocupación ilegítima de una vivienda. En la proposición de ley se obliga a ofrecer y facilitar un alquiler social a las personas que han ocupado una propiedad privada de forma ilegítima. Esta situación, además de amparar una legalidad, provocará un crecimiento aún más exponencial de los empleos (recordemos que, en Cataluña, la tasa de ocupaciones cada 10.000 habitante se incrementó un 65,63% de 2015 a 2019, y va pasar de 5,76 a 8,71).

Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya:

Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i Província
Consell de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya
Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE)
Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona-Lleida
Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL)
Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya

Artículo extraído de InmoDiario

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Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, explica estos inmuebles “son propiedad de una misma empresa, que posee todas las viviendas”, por lo que el alquiler funciona como un negocio de la misma. “Se trata de la profesionalización del mercado del alquiler”, afirma.

Obra nueva para alquilar
El fenómeno del construir para alquilar se está asentando en España, captando el interés de los inversores y de los inquilinos y con la promesa de cambiar para siempre un mercado que está en expansión.

“El objetivo del construir para alquilar es captar la demanda de un perfil de mercado que no está tan interesado en comprar sino en alquilar”, señala Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, quien añade que “el mercado del alquiler en España está en expansión por la falta de oferta”.

El experto explica que, como característica principal, estos inmuebles “son propiedad de una misma empresa, que posee todas las viviendas”, por lo que el alquiler funciona como un negocio de la misma. “Se trata de la profesionalización del mercado del alquiler”, afirma.

Un estudio de BNP Paribas Real Estate afirma que en los próximos 2 años se construirán 17.000 pisos para alquilar, con un incremento anual que hará que para 2028, haya alrededor de 85.000 de estos inmuebles en España.

Esta nueva mentalidad, más centrada en el alquiler, se explica por motivos socioculturales, de acuerdo al experto. “Bien sea por falta de recursos o de mentalidad, los jóvenes españoles no acceden al mercado de la vivienda como antes”, apunta el experto. En este sentido, Bermúdez añade que el mercado del alquiler actualmente, “no está en consonancia con estos cambios en la demanda”.

Así, solo el 24% del parqué de inmuebles en España es de alquiler, mientras que el 76% restante son propiedades, lo cual genera, en opinión de Bermúdez, “una falta de oferta evidente”, que provoca que en especial en las grandes ciudades se encarezca el precio de los alquileres.

Por otro lado, esta tendencia también parece que será extensiva en la construcción de viviendas de alquiler social, unas nuevas construcciones que en su mayoría (85%) se dedican en la actualidad a la venta. Según las previsiones del ministerio de Fomento, este porcentaje se equipará al 50% con el mercado del alquiler próximamente, aumentado el parqué público de alquiler español.

Además, esta nueva modalidad servirá, según explica el experto, para “diversificar el sistema del alquiler”, que en España está en su 95%, según Huellas by Sareb, copado por los pequeños propietarios.

La forma de construir
El experto señala también que la forma de construir para alquilar es diferente de la tradicional obra de promotoras para compraventa. “No se trata de un clásico edificio de pisos nuevos al uso, sino que tiene una serie de particularidades asociadas a su finalidad”, apunta.

De este modo, no importa tanto el espacio como “la comodidad y la oferta de servicios”, señala Bermúdez. Así, se priman “los espacios comunes y las prestaciones del edificio”, como gimnasios, espacios de trabajo o terrazas, con el foco puesto “en crear comunidad”.

Además, señala Bermúdez, esta modalidad, “oferta al inquilino un espacio nuevo”, más cómodo y con mejores prestaciones, que contrasta con el alquiler tradicional “que normalmente son segundas viviendas viejas y usadas”.

Por otro lado, este tipo de inmuebles prima “la eficiencia y la resistencia” de los materiales, en vez de criterios estéticos, para asegurar la durabilidad y que los inquilinos se mantengan en el edificio el mayor tiempo posible.

Artículo extraído de InmoDiario.

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Con el avance de la campaña de vacunación y la vuelta a la presencialidad en las aulas, son muchos los estudiantes que este año se han desplazado nuevamente a sus ciudades de estudio para comenzar un nuevo curso escolar. Con ello, las residencias de estudiantes y pisos compartidos también han notado la vuelta a la normalidad aumentando su demanda para acoger a todos estos estudiantes en diversos modelos y formatos de alojamiento en función de las necesidades y presupuesto de cada alumno. Pero más allá de los estudiantes, estos modelos de vivienda atraen también a otros públicos como pueden ser los jóvenes profesionales que comparten piso para ahorrar gastos.

No cabe duda de que, los alojamientos para jóvenes profesionales y estudiantes están experimentando una gran recuperación gracias la vuelta a las aulas y a la oficina, así sea en formato híbrido. Por ello, desde Instituto de Valoraciones han analizado cómo está siendo la evolución de estos formatos de vivienda:

Pisos compartidos, muy demandado por profesionales y estudiantes y una opción de inversión con altas posibilidades de rentabilidad

El formato de vivienda compartida es cada vez más común, y no solo entre estudiantes sino también entre jóvenes profesionales. De hecho, si bien es cierto que los precios de los alquileres han experimentado ajustes a la baja en el último año, sobre todo, en las ciudades principales como Madrid y Barcelona, la cantidad que deben pagar los jóvenes que quieren arrendar una vivienda en estas ciudades sigue siendo muy alta, si se compara con la media de los sueldos. Según se indica en el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, en el segundo semestre del 2020, una persona joven que quisiera alquilar una vivienda en solitario debía destinar el 91,6% de su sueldo a este concepto. Mientras que el coste de compartir piso suponía el 27,8% de sus ingresos. Así, ante esta situación, queda claro que la formula del alquiler de piso compartido no es una opción destinada únicamente a los universitarios, sino también a un amplio público de jóvenes profesionales asalariados que recurren a este tipo de opciones para poder emanciparse de sus hogares familiares.

Y es que además de este ahorro en costes de alquiler que supone un piso compartido frente a una vivienda en solitario u otros formatos como las residencias de estudiantes, los pisos compartidos son una opción preferida por muchos, pues permiten una mayor libertad y flexibilidad en cuanto a horarios o normas de uso.

De cara a los particulares o inversores, invertir en un inmueble para destinarlo al alquiler de estudiantes o jóvenes en formato de piso compartido, supone una opción con altas posibilidades de rentabilidad. Y los datos lo demuestran, teniendo en cuenta que en el curso 2020-2021, hubo, tan solo en la Comunidad de Madrid, un total de 295.938 matriculados en la Universidad en nivel de grado, ciclo y máster. Y es que de aquellos que estudian en Madrid, se estima que más de un 30% proceden de una comunidad de residencia distinta, según la Estadística de Estudiantes Universitarios (EEU) del curso 2020-2021 publicada por el Ministerio de Universidades. Lo que implica que, al menos el 30% de los estudiantes matriculados necesitan adquirir una vivienda en la que residir durante sus estudios, y los pisos compartidos, son una de las opciones principales.

Residencias de estudiantes, un formato cada vez más en auge y en el punto de mira de los inversores

El curso escolar 2021-2022 ha traído consigo un boom de las residencias universitarias. Son muchas las ciudades en las que las residencias están llenas e incluso tienen listas de espera. Y es que se presentan como una opción ideal por sus ubicaciones cercanas a los centros de estudios, además de las facilidades que ofrecen para conocer a otros estudiantes y los servicios de comida, limpieza, lavandería o zonas comunes. El auge de las residencias de estudiantes ha sido tal que los grandes inversores tienen la mirada puesta en este formato. De hecho, en el último año se han cerrado importantes transacciones para aumentar el número de plazas existentes en estas residencias y dar respuesta a la demanda que existe.

Se trata de un modelo de negocio que, por un lado, dada su gran demanda, lleva asociado un bajo riesgo como producto de inversión. Y que, por otro, da respuesta a una necesidad permanente como es proveer de alojamiento a los estudiantes que se desplazan a otras ciudades para cursar sus estudios, ofreciéndoles todas las comodidades y facilidades. Tal es el auge de este modelo habitacional que las residencias de estudiantes se encuentran actualmente en el punto de mira de los inversores tanto nacionales como internacionales y, de hecho, en ciudades como Madrid, Barcelona, Salamanca y Sevilla se están ya desarrollando diversos proyectos de nueva construcción impulsados por grandes operadoras para ofrecer más plazas en estos alojamientos y responder a la demanda.

“En este auge de las residencias influyen, entre muchos otros, dos aspectos principales: en primer lugar, hay que resaltar el interés de estudiantes extranjeros por alojarse en este tipo de viviendas que les permiten mayores facilidades para habituarse a las ciudades y conocer gente, además de mayor flexibilidad en el contrato que en el caso de un piso. Además, hay que tener en cuenta que los intercambios culturales internacionales son cada vez más comunes y que se están recuperando después de la pandemia. Y, por otro lado, la situación actual, que pone más en valor si cabe los espacios amplios y diferenciados en los que desempeñar distintas funciones diarias como el estudio y el ocio, además del cumplimiento de ciertos estándares de higiene, algo que podría también influir en el aumento del interés por parte de los estudiantes por vivir en este tipo de inmuebles en los que tengan a su disposición servicio de restauración y limpieza, además de zonas comunes para el ocio y el estudio”, así lo explica Mariola Soriano, Research Analyst en Instituto de Valoraciones. No obstante, también se debe tomar en cuenta que la rentabilidad de estos activos depende de ciertos factores como su ubicación, que debe ser cercana a los centros educativos, la calidad de las instalaciones o la cantidad de plazas que ofrezcan.

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Qué ocurre si no se puede pagar el alquiler de un local comercial

La legislación vigente ni tampoco las medidas tomadas por el Gobierno sobre arrendamientos contemplan la posibilidad de solicitar la suspensión o la reducción de la renta de los negocios y locales cerrados durante el estado de alarma. Pero puede aplicarse la doctrina fijada por la Sala primera del Tribunal Supremo sobre la cláusula “rebus sic stantibus”, que permite que los tribunales pueden considerar legítima la reducción de la renta inicialmente pactada para ciertos negocios, aunque siempre en función de las circunstancias concretas de cada caso.

Así pues, el efecto de esta cláusula debería de ser la modificación del contrato para reequilibrar derechos y obligaciones de las partes. Y en caso de imposibilidad total del cumplimiento del contrato firmado, deberá resolverse sin indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.

Qué pasa si el inquilino de una vivienda no puede pagar el alquiler por el coronavirus

Los inquilinos de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica debido al COVID-19 pueden solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la cuota de alquiler.

Por su parte, las obligaciones de los arrendadores varían en función de si se trata de empresas o “grandes tenedores” (más de 10 viviendas en propiedad) o de particulares (menos de 10 viviendas en propiedad). En el primer caso, deberán optar entre la reducción de renta en un 50% o una moratoria en el pago mientras que dure el estado de alarma y hasta un máximo de cuatro meses después. Si el arrendatario es un particular, deberá comunicar al inquilino las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento o las posibles alternativas. Si no llegaran a ningún acuerdo, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podría acudir al programa de ayudas del RDL 11/2020 art.9.

¿Pueden modificarse los plazos de los contratos de alquiler de vivienda a causa de la crisis sanitaria?

Bajo solicitud del inquilino y aceptación del arrendador, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses a los contratos que concluyan entre el día 2 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma.

¿Qué ocurrirá con los desahucios cuando finalice el estado de alarma?

Si cuando se reinicien los trámites de desahucio, el inquilino puede demostrar que se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica, debido a la paralización de la actividad por el covid-19, y que le resulta imposible encontrar otra vivienda para sí mismo y las personas que convivan con él en la vivienda arrendada, se comunicará a los servicios sociales y se decretará la suspensión del lanzamiento con carácter retroactivo y por un periodo máximo de 6 meses.

En el caso de que el arrendador acredite estar igualmente en una situación de vulnerabilidad derivada de la crisis sanitaria, se hará saber a los servicios sociales competentes para su consideración sobre el plazo de suspensión extraordinaria y las medidas de protección social a adoptar.

Cómo acredita el inquilino de vivienda que está en «situación de vulnerabilidad»

El inquilino deberá acreditar con los documentos pertinentes que:

• Se encuentra en situación de desempleo como consecuencia de un ERTE, que su jornada ha sido reducida o, si es un empresario, que ha sufrido una perdida sustancial de ingresos.
• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, tres, cuatro o cinco veces el IPREM, en función de circunstancias que incapaciten para realizar una actividad laboral a los miembros de la unidad familiar o al propio inquilino. Estos límites podrán verse incrementados dependiendo del número de hijos o de personas mayores de 65 años que formen parte de la unidad familiar.
• Que el resultado de la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual – electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija y móvil, y cuotas de comunidad – sea superior o igual al 35% de los ingresos netos percibidos por el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que ni el arrendatario ni ningún otro miembro de la unidad familiar sean propietarios o usufructuarios de otra vivienda en España (exceptuando situaciones que impidan el uso de la misma).

Qué ayudas públicas puede solicitar el arrendatario para el pago del alquiler

Hasta el momento se han acordado una serie de medidas, que están pendientes de aprobación por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana:

• Línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19 (RDL 11/2020 art.9).
• Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del covid-19 en los alquileres de vivienda habitual (RDL 11/2020 art.10).
• Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del covid-19 en los alquileres de vivienda habitual.
• Sustitución del programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual (RD 106/2018) por el nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables (RDL 11/2020 art.11).
• Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler (RDL 11/2020 art.12).

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Esto es lo que muestra el Índice de Alquileres de HousingAnywhere del primer trimestre de 2020. La plataforma de alojamientos de alquiler más grande del mundo desvela en su informe que, mientras que en enero y febrero seguía la tendencia al alza de los alquileres, que ya venía del cuarto trimestre de 2019, en marzo ya se vieron los primeros descensos en los precios.

Baja el precio de los alquileres y aumenta la incertidumbre

En España, a parte de la COVID, la política ha jugado un papel importante, ya que el clima político en Cataluña dio como resultado una menor demanda en Barcelona, dejando a Madrid como la opción preferida por los inquilinos. Esto rompe la tendencia de Barcelona como una de las ciudades con más aumentos consecutivos, de entre el 8-10% en los precios de alquiler durante 2019, en comparación con años anteriores.

En la ciudad condal, los precios del alquiler podrían llegar a disminuir hasta tal punto que sirvan solo para cubrir los gastos de los propietarios, para evitar vacantes y asegurar ingresos suficientes para evitar endeudarse. Así pues, Barcelona mostró su primera caída en los precios de alquiler desde 2013, con un desarrollo trimestral del precio del alquiler de -0,1% para apartamentos de una habitación y -0,8% para habitaciones individuales.

Por el contrario, Madrid experimentó el segundo aumento general más alto en los precios de alquiler, incrementando un 4,7% el precio de los apartamentos, situándose en 1.150€. El precio de los estudios aumentó un 5,4%, a 847€, y las habitaciones individuales un 8,1%, a 546€. Sin embargo, no se espera que esta tendencia continúe en el próximo trimestre y la perspectiva es que siga la misma evolución que Barcelona, donde ya han bajado los precios. Ambas ciudades son dos mercados muy tensionados en cuanto a precios, y estos cambios que ya se empiezan a experimentar, no harán más que seguir fomentando la incertidumbre en un mercado que espera una de las peores crisis desde 2008.

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