El Consejo de Ministros ha acordado en su reunión de hoy extender el periodo de suspensión de los desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables económica y socialmente de su vivienda habitual hasta el 31 de diciembre de 2024, en los casos ya previstos por la normativa actual. La medida está incluida en el Real Decreto-ley, aprobado hoy, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía.

De esta forma, para atender a la realidad social y económica de los hogares en el contexto del proceso de mitigación de la dinámica inflacionista y de la prolongación de las consecuencias de la situación internacional, se extienden determinadas medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda que fueron introducidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias para hacer frente al COVID-19.

Ello obedece, en gran parte, a la existencia de un escenario marcado por la extensión temporal de la Guerra de Ucrania y sus repercusiones en la economía de las familias, principalmente, a través del crecimiento de los precios al consumo que inciden de un modo especial en aquellas personas y hogares con menores recursos.

Compensaciones para arrendadores o propietarios

Junto a la ampliación de la medida durante un año más para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, se contempla también la posibilidad hasta el 31 de enero de 2025 de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario, recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Asimismo, se extiende el plazo para que los arrendadores y titulares de vivienda afectados por la suspensión extraordinaria en vigor del desahucio o lanzamiento puedan presentar la solicitud de compensación prevista en ese mismo RDL. Dicho plazo era de un mes desde la finalización de la vigencia de las medidas. Así, con la ampliación prevista para estas medidas, el nuevo plazo en el que se podrá presentar dicha solicitud queda fijado hasta el 31 de enero de 2025.

Medidas de protección de carácter social

La ampliación de las medidas de protección se aprobaron para aquellos hogares vulnerables que se enfrenten a procedimientos de desahucio de su vivienda habitual, con la acción coordinada de los órganos judiciales y de los servicios sociales competentes, incluidos aquellos hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual, que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo.

En este último supuesto, se establece la posibilidad de que el juez, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación.

En estos casos, siempre se tendrán en cuenta aquellos que ya se regularon en los que la suspensión nunca podrá dictarse y son:

• Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.
• Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
• Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
• Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
• Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante
• Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020.

Ley de Vivienda

La extensión durante todo 2024 de la prórroga aprobada hoy en el Real Decreto, se suman a las medidas de carácter estructural que se están llevando a cabo en este ámbito desde Mivau, encaminadas a hacer efectivo el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna adecuada, como la aprobación y entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda.

La nueva legislación establece un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes desde el 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre e introduce un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda para evitar incrementos desproporcionados en la renta. Cabe recordar que la limitación del 2% de la actualización anual de la renta aprobada a finales de 2022 ha continuado vigente durante todo este 2023.

La Ley de Vivienda también recoge mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

En este sentido, se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.

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La sentencia, que se conocerá en los próximos días, afectará a todas aquellas operaciones firmadas a partir de ahora o que estén pendientes de resolución en los juzgados, pero no tendrá efectos retroactivos, tal y como se deduce de la nota de prensa del Constitucional.

A continuación, procedemos a destacar en qué casos el contribuyente podrá reclamar y no pagar la plusvalía municipal en base a la sentencia del Constitucional. En los únicos casos en que no procederá recuperar lo pagado por este impuesto es en situaciones de firmeza.

Liquidación de la plusvalía municipal

En la liquidación del impuesto sí puede haber firmeza, porque hay un plazo de un mes para pagarlo y si el contribuyente no lo recurre, esa liquidación deviene en firme. Esto significa, que el contribuyente no podrá recuperar lo pagado por la plusvalía municipal.

Pero si la liquidación te llegó, por ejemplo, hace un año o dos meses, la pagaste, pero luego la recurriste y estás pendiente de que el recurso se resuelva, entonces en este caso la liquidación no es firme y la resolución se verá afectada por la sentencia del Constitucional. Es decir, la resolución contemplará que este impuesto es inconstitucional y que no se puede cobrar, con lo que se te devolverá el importe pagado.

Es posible recurrir en vía administrativa o judicial, con lo que es importante que esa vía se mantenga “viva” hasta que se publique en el BOE la sentencia del Tribunal Constitucional, a fin de evitar que gane firmeza dicha liquidación.

Autoliquidación de la plusvalía municipal

En las autoliquidaciones no hay firmeza porque el contribuyente que haya vendido una vivienda, heredado o donado un inmueble tiene cuatro años para rectificarla (cuatro años desde el último día que había para presentar la autoliquidación). Por tanto, quien esté dentro de esos cuatro años parece que podrán recuperar el impuesto de la plusvalía municipal.

Contribuyentes que aún no han presentado autoliquidación o liquidación

Quien esté pendiente de vender, heredar o donar una vivienda deberá tener en cuenta cómo se declara el impuesto en el municipio. Si, según la ordenanza, corresponde presentar una declaración, ésta debería presentarse utilizando el formulario municipal previsto para ello, señalando que no procede dictar liquidación, en base a la sentencia del Tribunal Constitucional. Si, por el contrario, le corresponde presentar una autoliquidación del impuesto, deberá presentar ésta, pudiendo realizarla a cero, sin ingreso. Y en su caso presentar un escrito explicativo de los motivos de tal autoliquidación, que serán la existencia de la declaración de inconstitucionalidad.

Cuándo entrará en vigor los cambios en la normativa que debe hacer el legislador

El Ministerio de Hacienda ya ha señalado que revisará este impuesto para garantizar su constitucionalidad y la financiación de los ayuntamientos. A la espera de que el Tribunal Constitucional publique la sentencia (previsiblemente la semana que viene), el Ministerio de Hacienda y Función Pública ultima un borrador legal que garantizará la constitucionalidad del tributo, ofrecerá seguridad jurídica a los contribuyentes y certidumbre a los ayuntamientos. Es necesario que se cambien algunos artículos de la Ley reguladora de las haciendas locales (RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo), que es la que regula el impuesto de plusvalía municipal (realmente conocido como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

En febrero de 2017 el TC declaró inconstitucional la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía en Guipúzcoa, una ley que era muy similar a la estatal, con lo que este pronunciamiento obligaba a modificar la normativa nacional también. De este modo, el Tribunal Constitucional consideraba que cuando hay una caída del valor del suelo, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble.

Es previsible que el legislador actúe de la misma manera que se ha actuado en Guipúzcoa, que cuenta con un régimen foral propio. En cuanto a la nueva regulación (Decreto-Foral Norma 2/2017, en Guipúzcoa, lo que hicieron fue que la nueva normativa entró en vigor con efectos retroactivos desde el día en que se publicó en el BOE la sentencia del Tribunal Constitucional.

Artículo extraído de Idealista.

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Arantxa Goenaga, abogada y socia del bufete jurídico Circulo Legal Barcelona, opina que es “un error limitar los precios, ya que el mercado se regula solo”, pero celebra medidas “incentivadoras” como la ayuda al alquiler para jóvenes.

El Gobierno de coalición compuesto por el PSOE y Unidas Podemos ha anunciado su acuerdo para la nueva Ley de Vivienda, una normativa largamente esperada y que plantea un mayor intervencionismo en el mercado inmobiliario y de alquiler, generando polémica en los actores del sector, pero sí que recibe una serie de apoyos a algunas de las medidas.

“Intervenir en el mercado imponiendo precios no es la solución, deben incentivar”, opina Arantxa Goenaga, abogada y socio del bufete jurídico Circulo Legal Barcelona. La jurista aboga por una ley que “busque soluciones para las familias vulnerables” y “ayude a los pequeños arrendadores que son los que realmente poseen la mayoría del parque inmobiliario español”, a través de “incentivos”.

De este modo, Goenaga expresa sus dudas sobre algunas de las líneas maestras de esta nueva ley, empezando por la legalidad de la misma. “La competencia estatal para dictar esta ley no está muy clara ya que las Comunidades Autónomas tienen delegadas las competencias sobre la vivienda y, por tanto, deben ser ellas las que aprueben la regulación”, apunta.

La abogada señala que la fórmula con la que se aprobará el texto será bajo la forma “de ley marco”, en la que se definirán estos “principios”, pero deberán ser desarrollados por las comunidades autónomas. “De no ser así, podríamos entrar en un conflicto de competencias”, explica.

Goenaga señala que esta Ley Marco puede servir para unificar criterios como que se entiende por gran tenedor, como ya hicieron en la normativa que aprobaron durante la pandemia.

Desarrollo autonómico

La norma quedará, por lo tanto, supeditada al desarrollo por parte de las Comunidades Autónomas del país. En este sentido, la abogada apunta a que también será de libre aplicación el índice de precios para las zonas de mercado tensionado.

En este punto, Goenaga critica que “los datos que han utilizado son de años anteriores a la pandemia”, por lo que no reflejan cómo ha afectado la Covid-19 al mercado, además de “no tener en cuenta” estudios y estadísticas que afirman que, en Barcelona, ciudad que ya aplica un índice de referencia para regular los precios, “han bajado menos los precios que en Madrid”.

Por otro lado, otra de las normas que dejan al desarrollo de estas entidades, esta vez las locales, es “el castigo fiscal a través del IBI a las viviendas vacías”. Mediante esta regulación, la ley plantea un recargo del IBI para penalizar la vivienda vacía, una norma que según apunta Goenaga “no es una novedad” y ya se encuentra regulada en la Ley de Haciendas Locales desde hace un tiempo y sin embargo no se ha aplicado por los municipios.

La abogada se muestra también crítica con esta vía sancionadora. “No creo que sea la solución, sancionar no es la vía, sino que debe ser la de facilitar los medios para que el mercado pueda dar una mayor respuesta a todos los ciudadanos y protegerlos”, opina.

Ayudar, mejor que regular

“Es un error pretender limitar los precios porque el propio mercado se regula solo y según la demanda existente los precios suben o bajan”, opina la jurista, quien añade que las políticas intervencionistas “llevan a muchos pequeños propietarios a no alquilar o vender”.

Por ello, Goenaga apuesta por “una política de incentivos fiscales a los propietarios”, que contemple ayudas para solucionar los impagos de los inquilinos o “dotar de mayores medios a la justicia”. “Sería mucho mejor incentivo que intentar regular el mercado inmobiliario”, apunta.

En este sentido, la abogada tilda como positivas las medidas de estímulos como “conceder beneficios fiscales a los pequeños arrendadores”, de modo que, en vez de castigo, tiene un beneficio poner en el mercado sus inmuebles o “la ayuda de 250 euros a los jóvenes durante 2 años para incentivar la emancipación”.

Por el contrario, se muestra desfavorable a la medida de postergar durante tres meses los desahucios a las familias vulnerables, una problemática que debería resolverse, de acuerdo con Goenaga, atacando a la raíz del problema, la falta de recursos. “Lo que deben hacer es dotar de mayores medios a los servicios sociales para que puedan dar respuesta y sobre todo soluciones a las familias que se encuentren en esa situación”, señala.

De este modo, la abogada pide que se dote de más recursos tanto a los servicios sociales como a la justicia. “Paralizar el procedimiento judicial no es la solución”, advierte.

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