El Consejo de Ministros ha acordado en su reunión de hoy extender el periodo de suspensión de los desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables económica y socialmente de su vivienda habitual hasta el 31 de diciembre de 2024, en los casos ya previstos por la normativa actual. La medida está incluida en el Real Decreto-ley, aprobado hoy, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía.

De esta forma, para atender a la realidad social y económica de los hogares en el contexto del proceso de mitigación de la dinámica inflacionista y de la prolongación de las consecuencias de la situación internacional, se extienden determinadas medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda que fueron introducidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias para hacer frente al COVID-19.

Ello obedece, en gran parte, a la existencia de un escenario marcado por la extensión temporal de la Guerra de Ucrania y sus repercusiones en la economía de las familias, principalmente, a través del crecimiento de los precios al consumo que inciden de un modo especial en aquellas personas y hogares con menores recursos.

Compensaciones para arrendadores o propietarios

Junto a la ampliación de la medida durante un año más para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, se contempla también la posibilidad hasta el 31 de enero de 2025 de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario, recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Asimismo, se extiende el plazo para que los arrendadores y titulares de vivienda afectados por la suspensión extraordinaria en vigor del desahucio o lanzamiento puedan presentar la solicitud de compensación prevista en ese mismo RDL. Dicho plazo era de un mes desde la finalización de la vigencia de las medidas. Así, con la ampliación prevista para estas medidas, el nuevo plazo en el que se podrá presentar dicha solicitud queda fijado hasta el 31 de enero de 2025.

Medidas de protección de carácter social

La ampliación de las medidas de protección se aprobaron para aquellos hogares vulnerables que se enfrenten a procedimientos de desahucio de su vivienda habitual, con la acción coordinada de los órganos judiciales y de los servicios sociales competentes, incluidos aquellos hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual, que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo.

En este último supuesto, se establece la posibilidad de que el juez, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación.

En estos casos, siempre se tendrán en cuenta aquellos que ya se regularon en los que la suspensión nunca podrá dictarse y son:

• Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.
• Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
• Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
• Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
• Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante
• Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020.

Ley de Vivienda

La extensión durante todo 2024 de la prórroga aprobada hoy en el Real Decreto, se suman a las medidas de carácter estructural que se están llevando a cabo en este ámbito desde Mivau, encaminadas a hacer efectivo el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna adecuada, como la aprobación y entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda.

La nueva legislación establece un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes desde el 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre e introduce un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda para evitar incrementos desproporcionados en la renta. Cabe recordar que la limitación del 2% de la actualización anual de la renta aprobada a finales de 2022 ha continuado vigente durante todo este 2023.

La Ley de Vivienda también recoge mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

En este sentido, se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.

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Introducción

El mercado inmobiliario es una industria en constante cambio, y los precios de las viviendas son una preocupación fundamental para quienes buscan comprar o vender propiedades. En este artículo, exploraremos por qué la mayoría de expertos inmobiliarios coinciden en que el precio de la vivienda no bajará en 2023. Analizaremos factores clave que respaldan esta afirmación y proporcionaremos información valiosa para ayudarte a comprender mejor el panorama inmobiliario actual.

El precio de la vivienda no bajará en 2023: ¿Qué dicen los expertos?

Expertos en el mercado inmobiliario han llegado a un consenso: en 2023, no se espera una disminución significativa en el precio de la vivienda. Esto se debe a varios factores interconectados que influyen en el mercado.

Demanda constante

La demanda de viviendas sigue siendo sólida, impulsada por una creciente población y una mayor estabilidad económica. Las personas siguen buscando hogares, ya sea para comprar o alquilar, lo que mantiene la presión sobre los precios al alza.

Escasez de oferta

La oferta de viviendas disponibles en el mercado no ha podido mantenerse al día con la creciente demanda. La construcción de nuevas viviendas se ha enfrentado a desafíos logísticos y económicos, lo que ha llevado a una falta de inventario. Cuando la oferta es limitada y la demanda es alta, los precios tienden a mantenerse firmes.

Costos de construcción en aumento

Los costos de construcción, que incluyen materiales y mano de obra, han aumentado en los últimos años. Estos incrementos se reflejan en el precio de las viviendas nuevas, lo que contribuye a la estabilidad de los precios.

Bajas tasas de interés

Las tasas de interés hipotecario continúan siendo bajas, lo que hace que sea más atractivo para los compradores calificados acceder al mercado. Esto, a su vez, agrega presión a la demanda y evita una disminución de precios significativa.

El impacto de la ubicación

Aunque a nivel nacional los precios de las viviendas se mantendrán estables, la situación puede variar según la ubicación geográfica.

Zonas urbanas

En las principales ciudades, donde la demanda es particularmente alta, es posible que los precios sigan subiendo. Las oportunidades laborales y las comodidades urbanas siguen atrayendo a nuevos residentes, lo que ejerce presión sobre la oferta disponible.

Zonas rurales

En áreas rurales, donde la demanda es menor, es posible que los precios de las viviendas se mantengan más estables. Sin embargo, esto puede variar según la región y las condiciones económicas locales.

El mercado de alquiler

Si bien hemos estado hablando principalmente de los precios de compra de viviendas, el mercado de alquiler también es un factor importante a considerar. En 2023, es probable que los alquileres se mantengan sólidos debido a la misma dinámica de oferta y demanda.

Conclusión

En resumen, según la mayoría de expertos inmobiliarios, el precio de la vivienda no bajará en 2023. Factores como la demanda constante, la escasez de oferta y las tasas de interés hipotecario bajas respaldan esta predicción. Sin embargo, es importante recordar que la situación puede variar según la ubicación geográfica. Si estás considerando comprar una vivienda en 2023, asegúrate de investigar a fondo y tomar decisiones informadas.

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Según el informe de VIVA Sotheby’s, en España la tendencia de precios sigue estando al alza. Después del parón de la pandemia, la variación media del precio de la vivienda durante el año pasado fue de un 4,3%, con Galicia, Andalucía, Madrid, Baleares y País Vasco como las regiones con los mayores incrementos de precios.

“Después de una fuerte recuperación, una gran demanda y un año récord, prevemos seguir la línea positiva, pero de modo más nivelado y estable”, apunta Alejandra Vanoli, directora general de VIVA Sotheby’s International Realty. Al hablar de los mercados emergentes, destaca que “no hay que perder de vista Alicante como paraíso de la obra nueva en ubicaciones excepcionales y por un precio más accesible”.

El Nuevo Lujo 2022 de VIVA Sotheby’s analiza las principales tendencias de consumo en el mercado de la vivienda de lujo, y que están marcando las preferencias de compradores y vendedores de viviendas:

Comprar para reformar o vender

En un contexto de zonas destacadas del mercado con escasez de suelo, o suelo protegido y el aumento de los precios de los materiales de construcción, hoy en día los inversores optan por reformar propiedades antiguas.

La tendencia es mantener la tradición arquitectónica y todos los elementos que aportan autenticidad a la vivienda, a la vez que son dotadas de todas las comodidades, nuevas tecnologías y materiales sostenibles. También hay un auge en la compra de segundas y terceras residencias.

Un nuevo perfil de cliente

Los Millenials y la Generación X prefieren comprar en lugar de alquilar y, en el caso de España, son el primer grupo en fase de orientación en un porcentaje más alto que el grupo de los mayores de 40 años. De hecho, en Madrid y en Ibiza, el segmento comprendido entre los 25 y 34 años son los más numerosos navegando por internet en la búsqueda de viviendas de lujo.

El nuevo lujo es el lujo sostenible

Siguiendo la tendencia global, en España cada vez son más los compradores que quieren saber qué impacto tiene la propiedad en la tierra y los recursos. Casas sostenibles, eficientes en energía, tecnología inteligente para controlar la iluminación o la temperatura, sistema HVAC, etc. son solo algunas de las características que más demandan los compradores, siendo la generación más joven la más comprometida con este tipo de temas.

Con espacio exterior

Se consolida la tendencia surgida con la pandemia de propiedades aisladas, rodeadas de naturaleza y alejadas de aglomeraciones, y al contrario que en años anteriores donde había una preferencia por propiedades urbanas y de menor tamaño. Hoy en día, la gente busca viviendas unifamiliares, preferiblemente, con jardín o terraza y de mayor tamaño para poder crear espacios de teletrabajo desde casa.

Aumenta la demanda de vivienda

Después del parón por la pandemia, el 2021 fue excepcional y se espera que este 2022 prosiga la recuperación del sector gracias a un aumento de la demanda de la vivienda, a unos altos niveles de ahorro y al bajo coste de la financiación. Aunque los expertos vaticinan un crecimiento menos intenso, las entidades financieras seguirán compitiendo por las hipotecas, lo que mantendrá los precios en niveles históricamente bajos.

Alquiler vacacional de larga estancia

Por el lado del alquiler vacacional de alto ‘standing’ ya se ha percibido un incremento en las reservas de alquileres vacacionales para el verano durante este primer trimestre de 2022. Gracias al teletrabajo, que parece que ha venido para quedarse, el alquiler vacacional suele tener ahora una duración más larga de lo habitual.

Otro cambio de paradigma es el hecho de que muchas propiedades en alquiler se encuentran en hoteles de lujo, sobre todo en entornos urbanos donde disfrutar de todas las comodidades exclusivas (chófer, chef privado, etc.) y tener a mano centros de negocios y culturales.

“Teniendo en cuenta todos estos factores, prevemos un aumento de propiedades sostenibles no solo por la situación climática sino también por el aumento de los precios del gas y la electricidad.  Y a nivel nacional, apostamos por un aumento de clientes internacionales y también por poner el foco en un comprador más local”, concluye Vanoli.

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El Consejo de Ministros ha dado luz verde al bono joven del alquiler este 18 de enero, tres meses después desde que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara la puesta en marcha de esta nueva ayuda para los inquilinos de hasta 35 años.

Según ha explicado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, esta ayuda será de hasta 250 euros al mes durante un periodo máximo de dos años. Está limitada a jóvenes con contrato de trabajo, siempre que tengan unos ingresos que no superen tres veces el IPREM y que la renta del piso en el que residen no supere unos límites.

Además, esta ayuda será compatible con otras que contempla el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, también aprobado en este Consejo de Ministros, y las autonomías podrán establecer ayudas adicionales si así lo consideran.

Repasamos las principales claves del bono joven al alquiler que ha aprobado el Gobierno:

A quién va dirigido el bono joven del alquiler

Para poder optar a esta ayuda es necesario tener entre 18 y 35 años de edad, contar con un contrato de trabajo y tener unos ingresos que no superen tres veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples). Por tanto, para ser beneficiario no se puede ganar más de 24.318,84 euros al año.

Además, para optar a la ayuda es necesario acreditar que se vive en régimen de arrendamiento de vivienda, figurar en el contrato de alquiler y estar empadronado en ese mismo domicilio.

El texto de la normativa contempla la posibilidad de subir el límite hasta cuatro veces el IPREM (es decir, 32.425,12 euros), cuando el perceptor del bono se mueva entre provincias o de una comunidad autónoma a otra y siga manteniendo los requisitos para solicitarlo.

Los cálculos oficiales apuntan a que el bono joven tendrá entre 60.000 y 70.000 beneficiarios este año, según ha explicado Raquel Sánchez. Si cada inquilino lograra 250 euros mensuales de ayuda (3.000 euros al año establecidos como máximo), el presupuesto daría para conceder algo menos de 67.000 cheques de este tipo.

Cómo solicitar el bono joven del alquiler

El bono joven del alquiler podrá solicitarse en las oficinas del departamento de vivienda de las comunidades autónomas, tanto de forma presencial como telemática.

El Gobierno ha confirmado que tiene carácter retroactivo, con lo que se aplicará desde el mismo 1 de enero de 2022, y calcula que se podrá empezar a solicitar en un plazo de “entre un mes y medio y dos meses como máximo”, según la responsable del Mitma. Es decir, ya en el primer trimestre del año.

Una vez que se publique esta ayuda en el BOE, el Ministerio de Transportes convocará una conferencia sectorial con las diferentes CCAA para repartir los 200 millones de euros con los que esta ayuda cuenta este año, como consta en los Presupuestos Generales del Estado. Después se celebrarán las comisiones bilaterales y las firmas de convenios con cada CCAA. Y una vez se tenga la firma, ya podrán poner en marcha el proceso de solicitud por parte de los jóvenes.

“Lo que hacemos hoy es aprobar el bono del alquiler en el Consejo de Ministros, pero tenemos que hacer la reunión de la Conferencia Sectorial con las CCAA para aprobar los criterios y el reparto de los fondos. Después de esa reunión, el texto tendrá que aprobarlo de nuevo el Consejo de Ministros y luego habrá una nueva reunión de la Conferencia Sectorial”, ha detallado Raquel Sánchez.

El importe del bono joven de alquiler

Esta ayuda directa a pagar la renta del alquiler asciende a un máximo de 250 euros mensuales (3.000 euros al año), y solo puede usarse para tal objetivo.

Los inquilinos tendrán que justificar que la han destinado a pagar un alquiler y deberán autorizar el acceso a su información fiscal para verificar que su nivel de ingresos se ajusta a los límites que establece la normativa.

El precio del arrendamiento: 600 euros, salvo excepciones

Otra de las condiciones del bono joven del alquiler es que la renta máxima del inmueble alquilado será como máximo de 600 euros al mes. Sin embargo, esta cantidad puede ascender a los 900 euros en aquellas comunidades donde los precios medios sean más altos, y siempre que así lo aprueben.

El caso de los pisos compartidos y el alquiler de habitaciones

Para los casos en los que un inquilino que se pueda beneficiar de la ayuda comparta piso con otros arrendatarios, será la comunidad autónoma de turno la que regule este tipo de situaciones.

Además la ayuda también se podrá conceder a quienes alquilan una habitación individual. Pero se establece un tope al precio que se paga por el dormitorio de 300 euros, aunque en algunos casos el límite subirá hasta 450 euros. Por ejemplo, en aquellos lugares donde los arrendamientos son más caros.

Bono joven del alquiler: excepciones y compatibilidades

El bono joven del alquiler será compatible con otras prestaciones como ingreso mínimo vital (IMV) o las prestaciones no contributivas de la Seguridad Social.

El Gobierno ha recordado que el bono es compatible con otras ayudas contenidas en el Plan de Vivienda 2022-2025 y que “las CCAA podrán establecer una ayuda adicional de hasta el 40% de la renta mensual del alquiler, descontando el bono”. Además, las autonomías podrán habilitar un régimen especial para inquilinos especialmente vulnerables.

Cuando entrará en vigor

Una vez se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ministerio de Transportes deberá convocar una conferencia sectorial con las comunidades autónomas, salvo Navarra y País Vasco, para para decidir cómo se reparten los 200 millones de euros. A partir de entonces, mediante convenios bilaterales se podrá poner en marcha la solicitud de los bonos jóvenes del alquiler, que tendrán efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2022.

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A pesar de la buena marcha de las compraventas, los datos muestran que en los grandes mercados el porcentaje de operaciones que se cierran en menos de 30 días se está reduciendo. En Málaga, pasa del 40% de todas las que se cerraron en abril al 25% actual, en Bilbao del 36% al 26% actual, en Barcelona del 50% al 41%, en Valencia del 39% al 33% y en Madrid del 43% al 37%. En Sevilla pasan del 34% de las compraventas al 32%.

Estas diferencias en los tiempos de comercialización pueden ser interpretadas como un indicio de estabilización en el número de compraventas, aunque también parece estar relacionado con la dificultad que registra el mercado para incorporar nuevo producto al ritmo que exige la demanda, lo que supondría un mayor peso relativo de las viviendas que llevaban más de un mes en el mercado.

Cuenca es la ciudad en la que más ha caído el dinamismo de las ventas exprés (pasando del 77% al 48%), seguida por Córdoba (del 28% al 13%), Huesca (del 48% al 25%), Granada (del 67% al 54%), Castellón (del 30% al 17%), Jaén (del 22% al 10%) y Girona (del 40% al 28%).

Aún así, en 9 capitales de provincia ha aumentado el peso de las ventas exprés. La mayor subida se ha dado en Segovia (del 22% al 28%), Guadalajara (del 29% al 35%), Logroño (del 20% al 25%) y Salamanca (36% al 40%). Les siguen Las Palmas de Gran Canaria (del 32% al 35%), Toledo (del 23% al 27%), Palencia (del 17% al 18%), Pamplona (del 35% al 36%) y Ávila (del 18% al 19%).

Zonas más y menos dinámicas para vender

Granada es la ciudad en la que el peso de las viviendas vendidas en menos de 30 días es mayor, ya que alcanza el 54% del total. Le siguen Cuenca (48%%), Barcelona (41%), Salamanca (40%), Madrid (37%), Pamplona (36%), Las Palmas de Gran Canaria (35%), Guadalajara (35%) y Valencia (33%). Por encima o a la par de la media nacional (32%) se encuentran Huesca (33%), Vitoria (32%) y Sevilla (32%).

Zamora es la capital con el mercado menos dinámico, con solo el 9% de las ventas en menos de un mes. Le siguen Jaén (10%), Ourense (12%), Cáceres (12%). Córdoba (13%), Albacete (14%), Ciudad Real, Badajoz y Lugo (15% en los 3 casos).

Artículo extraído de Idealista.

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La sentencia, que se conocerá en los próximos días, afectará a todas aquellas operaciones firmadas a partir de ahora o que estén pendientes de resolución en los juzgados, pero no tendrá efectos retroactivos, tal y como se deduce de la nota de prensa del Constitucional.

A continuación, procedemos a destacar en qué casos el contribuyente podrá reclamar y no pagar la plusvalía municipal en base a la sentencia del Constitucional. En los únicos casos en que no procederá recuperar lo pagado por este impuesto es en situaciones de firmeza.

Liquidación de la plusvalía municipal

En la liquidación del impuesto sí puede haber firmeza, porque hay un plazo de un mes para pagarlo y si el contribuyente no lo recurre, esa liquidación deviene en firme. Esto significa, que el contribuyente no podrá recuperar lo pagado por la plusvalía municipal.

Pero si la liquidación te llegó, por ejemplo, hace un año o dos meses, la pagaste, pero luego la recurriste y estás pendiente de que el recurso se resuelva, entonces en este caso la liquidación no es firme y la resolución se verá afectada por la sentencia del Constitucional. Es decir, la resolución contemplará que este impuesto es inconstitucional y que no se puede cobrar, con lo que se te devolverá el importe pagado.

Es posible recurrir en vía administrativa o judicial, con lo que es importante que esa vía se mantenga “viva” hasta que se publique en el BOE la sentencia del Tribunal Constitucional, a fin de evitar que gane firmeza dicha liquidación.

Autoliquidación de la plusvalía municipal

En las autoliquidaciones no hay firmeza porque el contribuyente que haya vendido una vivienda, heredado o donado un inmueble tiene cuatro años para rectificarla (cuatro años desde el último día que había para presentar la autoliquidación). Por tanto, quien esté dentro de esos cuatro años parece que podrán recuperar el impuesto de la plusvalía municipal.

Contribuyentes que aún no han presentado autoliquidación o liquidación

Quien esté pendiente de vender, heredar o donar una vivienda deberá tener en cuenta cómo se declara el impuesto en el municipio. Si, según la ordenanza, corresponde presentar una declaración, ésta debería presentarse utilizando el formulario municipal previsto para ello, señalando que no procede dictar liquidación, en base a la sentencia del Tribunal Constitucional. Si, por el contrario, le corresponde presentar una autoliquidación del impuesto, deberá presentar ésta, pudiendo realizarla a cero, sin ingreso. Y en su caso presentar un escrito explicativo de los motivos de tal autoliquidación, que serán la existencia de la declaración de inconstitucionalidad.

Cuándo entrará en vigor los cambios en la normativa que debe hacer el legislador

El Ministerio de Hacienda ya ha señalado que revisará este impuesto para garantizar su constitucionalidad y la financiación de los ayuntamientos. A la espera de que el Tribunal Constitucional publique la sentencia (previsiblemente la semana que viene), el Ministerio de Hacienda y Función Pública ultima un borrador legal que garantizará la constitucionalidad del tributo, ofrecerá seguridad jurídica a los contribuyentes y certidumbre a los ayuntamientos. Es necesario que se cambien algunos artículos de la Ley reguladora de las haciendas locales (RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo), que es la que regula el impuesto de plusvalía municipal (realmente conocido como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

En febrero de 2017 el TC declaró inconstitucional la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía en Guipúzcoa, una ley que era muy similar a la estatal, con lo que este pronunciamiento obligaba a modificar la normativa nacional también. De este modo, el Tribunal Constitucional consideraba que cuando hay una caída del valor del suelo, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble.

Es previsible que el legislador actúe de la misma manera que se ha actuado en Guipúzcoa, que cuenta con un régimen foral propio. En cuanto a la nueva regulación (Decreto-Foral Norma 2/2017, en Guipúzcoa, lo que hicieron fue que la nueva normativa entró en vigor con efectos retroactivos desde el día en que se publicó en el BOE la sentencia del Tribunal Constitucional.

Artículo extraído de Idealista.

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Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, explica estos inmuebles “son propiedad de una misma empresa, que posee todas las viviendas”, por lo que el alquiler funciona como un negocio de la misma. “Se trata de la profesionalización del mercado del alquiler”, afirma.

Obra nueva para alquilar
El fenómeno del construir para alquilar se está asentando en España, captando el interés de los inversores y de los inquilinos y con la promesa de cambiar para siempre un mercado que está en expansión.

“El objetivo del construir para alquilar es captar la demanda de un perfil de mercado que no está tan interesado en comprar sino en alquilar”, señala Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, quien añade que “el mercado del alquiler en España está en expansión por la falta de oferta”.

El experto explica que, como característica principal, estos inmuebles “son propiedad de una misma empresa, que posee todas las viviendas”, por lo que el alquiler funciona como un negocio de la misma. “Se trata de la profesionalización del mercado del alquiler”, afirma.

Un estudio de BNP Paribas Real Estate afirma que en los próximos 2 años se construirán 17.000 pisos para alquilar, con un incremento anual que hará que para 2028, haya alrededor de 85.000 de estos inmuebles en España.

Esta nueva mentalidad, más centrada en el alquiler, se explica por motivos socioculturales, de acuerdo al experto. “Bien sea por falta de recursos o de mentalidad, los jóvenes españoles no acceden al mercado de la vivienda como antes”, apunta el experto. En este sentido, Bermúdez añade que el mercado del alquiler actualmente, “no está en consonancia con estos cambios en la demanda”.

Así, solo el 24% del parqué de inmuebles en España es de alquiler, mientras que el 76% restante son propiedades, lo cual genera, en opinión de Bermúdez, “una falta de oferta evidente”, que provoca que en especial en las grandes ciudades se encarezca el precio de los alquileres.

Por otro lado, esta tendencia también parece que será extensiva en la construcción de viviendas de alquiler social, unas nuevas construcciones que en su mayoría (85%) se dedican en la actualidad a la venta. Según las previsiones del ministerio de Fomento, este porcentaje se equipará al 50% con el mercado del alquiler próximamente, aumentado el parqué público de alquiler español.

Además, esta nueva modalidad servirá, según explica el experto, para “diversificar el sistema del alquiler”, que en España está en su 95%, según Huellas by Sareb, copado por los pequeños propietarios.

La forma de construir
El experto señala también que la forma de construir para alquilar es diferente de la tradicional obra de promotoras para compraventa. “No se trata de un clásico edificio de pisos nuevos al uso, sino que tiene una serie de particularidades asociadas a su finalidad”, apunta.

De este modo, no importa tanto el espacio como “la comodidad y la oferta de servicios”, señala Bermúdez. Así, se priman “los espacios comunes y las prestaciones del edificio”, como gimnasios, espacios de trabajo o terrazas, con el foco puesto “en crear comunidad”.

Además, señala Bermúdez, esta modalidad, “oferta al inquilino un espacio nuevo”, más cómodo y con mejores prestaciones, que contrasta con el alquiler tradicional “que normalmente son segundas viviendas viejas y usadas”.

Por otro lado, este tipo de inmuebles prima “la eficiencia y la resistencia” de los materiales, en vez de criterios estéticos, para asegurar la durabilidad y que los inquilinos se mantengan en el edificio el mayor tiempo posible.

Artículo extraído de InmoDiario.

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Índice de contenido

1- Comprar una vivienda sobre plano
2- Alquiler con opción a compra
3- Pedir una hipoteca a más del 80%
4- Un préstamo o donación de familiares
5- El familiar pide un préstamo personal
6- Solicitar un aplazamiento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
7- Pedir un préstamo personal además de la hipoteca
8- Comprar un piso del banco
9- Aportar otra vivienda como garantía
10- Contar con un avalista

En los últimos años la compra de la vivienda se ha vuelto una operación más complicada. A diferencia de lo que sucedía durante la época de la burbuja, actualmente los bancos financian de media el 80% del valor de tasación o el precio de compra de la casa, lo que significa que es necesario contar con ahorros previos para afrontar el 20% restante más los gastos e impuestos de la compraventa.

En general, el colchón necesario para adquirir una casa es del 30%, lo que se traduciría en unos 60.000 euros para un inmueble de 200.000 euros. Si tenemos en cuenta que el salario medio en España no llega a 25.000 euros, la opción tradicional de convertirse en propietario supondría tener que ahorrar durante varios años para pagar la entrada de la vivienda.

Sin embargo, actualmente las compraventas están en máximos de más de una década. ¿Cómo es esto posible? La respuesta es que hay diversas alternativas que permiten comprar una casa a pesar de no contar con los ahorros suficientes, como por ejemplo adquirir la vivienda sobre plano, el alquiler con opción a compra, pedir un préstamo personal adicional a la hipoteca o que los familiares presten el dinero necesario. Repasamos cada alternativa:

Comprar una vivienda sobre plano

Esta opción supone comprar la casa antes de que esté terminada e incluso antes de que haya empezado a construirse, lo que permite ir pagando cuotas poco a poco hasta alcanzar ese 20% del precio que, de media, no financian los bancos en la hipoteca; y ahorrar para pagar los impuestos (un 10% de IVA en el caso de una vivienda nueva). Según los expertos, lo ideal es buscar una hipoteca en un plazo de dos o tres meses antes de que se pueda entrar a vivir en la casa.

Alquiler con opción a compra

A grandes rasgos, esta fórmula consiste en la firma un contrato de alquiler que garantice que, pasado un plazo de tiempo determinado, el comprador tiene derecho a adquirir la vivienda a un precio acordado previamente con el propietario, descontando el importe que haya pagado a través de las rentas mensuales hasta ese momento.

Esta opción tiene ventajas tanto para el inquilino y futuro comprador como para el actual propietario de la vivienda. El arrendatario, por ejemplo,tiene la tranquilidad de que si finalmente los planes no salen como espera, su compromiso estará limitado a interrumpir el contrato de alquiler en las condiciones legales habituales. Además, le conocer a fondo la vivienda y la zona, y saber si esta se adapta plenamente a sus necesidades antes de formalizar la compra.

En el caso del arrendador y futuro vendedor, el beneficio es que percibe unos ingresos y una rentabilidad durante los meses en que está alquilada, y puede ser una opción interesante para los propietarios que encuentran dificultades para vender su inmueble por hallarse situado en zonas –o cuando se atraviesan en situaciones económicas- en las que las compraventas aún se encuentran muy paradas.

Pedir una hipoteca a más del 80%

A pesar de que no todos los bancos están dispuestos a financiar más del 80% del precio de la vivienda o su valor de tasación, algunas entidades se muestran más flexibles en las condiciones y pueden llegar al 90%. E incluso al 95% en el caso de colectivos concretos como los jóvenes que tienen capacidad de pago, pero no disponen de ahorros. Santander e Ibercaja han anunciado estrategias de este tipo recientemente.

A pesar de que la oferta es muy limitada, también existen hipotecas que financian el 100% de la operación, aunque la banca suele establecer unos tipos de interés más altos que en los préstamos estándar por el riesgo que entrañan y suelen exigir la contratación de productos adicionales, como el seguro de protección de pagos (que se activa si el hipotecado pierde el empleo). Además, los expertos recuerdan que esta opción supone, entre otras cosas, asumir un endeudamiento excesivo.

Un préstamo o donación de familiares

Otra de las posibilidades es que alguien del entorno (familiares, amigos…) tenga ahorros suficientes como para poder prestar al comprador un importe que le permita afrontar una compraventa habitual. Actualmente, según los notarios, la donación en metálico está en máximos históricos, al igual que las donaciones de viviendas, según el INE.

El familiar pide un préstamo personal

En el caso de que no disponga de un colchón financiero, una vía utilizada es que sea ese familiar (habitualmente los padres) el que pida un préstamo personal al banco para poder cubrir el importe que no incluye la hipoteca que puede pagar él o bien, el futuro comprador, que es el beneficiario en última instancia. Esta alternativa es, lógicamente, más arriesgada que la anterior, ya que supone un endeudamiento extra. Dentro de esta fórmula también está que el familiar actúe como avalista. 

Solicitar un aplazamiento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este tributo es el grava las compraventas de viviendas usadas (en el caso de ser una casa nueva se aplica el IVA). Depende de las CCAA, aunque está entre un 4% y un 10%. Y es posible aplazar el pago de este impuesto si se dan algunas circunstancias (por ejemplo, que el inmueble no tenga más de 120 m2 de superficie útil) y supone pagar intereses a la Hacienda autonómica de turno.

En el caso de la Comunidad de Madrid, por ejemplo, esta posibilidad de fraccionamiento debe ser solicitada “antes de que expire el plazo reglamentario de pago”, “ha de consistir en la adquisición de una vivienda destinada a domicilio habitual y permanente del sujeto pasivo”.

Pedir un préstamo personal además de la hipoteca

Otra de las fórmulas más usadas a la hora de comprar una vivienda sin tener los ahorros suficientes es pedir un préstamo personal con la misma entidad financiera que nos concede la hipoteca o con otra diferente, con el fin de conseguir el importe pendiente.

Sin embargo, esta opción conlleva riesgos y requiere hacer correctamente los cálculos de forma previa para que el cliente se asegure de que va a tener capacidad para pagar a la vez el préstamo y la hipoteca, ya que supone un riesgo de sobreendeudamiento. Además, hay bancos que pueden denegar la hipoteca si ven que los ahorros aportados vienen de un préstamo personal reciente, por lo que el cliente podría quedarse con un préstamo personal, pero sin hipoteca.

Comprar un piso del banco

Una manera de acceder a una vivienda a pesar de la falta de ahorros es comprar un piso de un banco. A raíz de la crisis de 2008, las entidades bancarias han acumulado gran cantidad de capital en forma de viviendas. Solo en idealista hay actualmente cerca de 26.000 inmuebles de bancos en venta, y la mayoría son casas y pisos. Sin embargo, el negocio principal de las entidades bancarias no es el inmobiliario.

Por eso, los bancos ofertan estos inmuebles a precios mucho más asequibles que otros inmuebles similares, a través de campañas de descuentos o de viviendas por importes bajos, muchas veces inferiores a 80.000 euros. Además, también ofrecen hipotecas adaptadas a este tipo de compra. Estas hipotecas ofrecen condiciones particularmente ventajosas para los contratantes, ya que el propio banco es el primer interesado en deshacerse de este tipo de pisos que tiene en su haber, por lo que a menudo financian más de ese 80% estándar.

Aportar otra vivienda como garantía

Si dispones de otra vivienda en propiedad sin hipoteca o con un saldo pendiente muy bajo, otra alternativa es aportar ese inmueble como garantía, de tal manera que el banco hipoteca ambas propiedades y así puede estar dispuesto a financiar un importe superior y compensar esa falta de ahorros.

Eso sí, has de tener en cuenta que estás poniendo en riesgo también esta propiedad, y que no podrás venderla sin cancelar antes la parte de hipoteca por la que responda este inmueble.

Contar con un avalista

Otra opción que facilita acceder a una hipoteca a pesar de la falta de ahorros es contar con un avalista. Los avales son figuras que se responsabilizan de la deuda contraída con el banco en el caso de que el contratante no pague; es decir, que deben hacerse cargo de la deuda en caso de que el hipotecado no pueda pagar la cuota del préstamo, y responde solidariamente por la totalidad de la deuda y con todos sus bienes.

Para ello, es necesario que los avalistas sean solventes, tengan estabilidad financiera y unos ingresos suficientes como para asumir el pago, y habrá que presentar un aval que dé seguridad al banco que vaya a conceder el préstamo como, por ejemplo, un inmueble que el avalista tenga en propiedad.

Lo más habitual es que los avalistas sean los padres de los contratantes de la hipoteca, aunque no es una opción recomendable, ya que su situación financiera puede verse comprometida si están a las puertas de la jubilación o, lo que es peor, cuando ya están cobrando una pensión. Y es que, en caso de impago, el banco acudirá a los avalistas para recuperar su dinero, lo que podría implicar que el banco se quedase con la casa que se ha puesto como aval de la hipoteca. Para evitarlo existe la figura del aval parcial, lo que permite garantizar únicamente parte del préstamo y no la totalidad ni durante toda la vida de la hipoteca.

Artículo extraído de Idealista.

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Arantxa Goenaga, abogada y socia del bufete jurídico Circulo Legal Barcelona, opina que es “un error limitar los precios, ya que el mercado se regula solo”, pero celebra medidas “incentivadoras” como la ayuda al alquiler para jóvenes.

El Gobierno de coalición compuesto por el PSOE y Unidas Podemos ha anunciado su acuerdo para la nueva Ley de Vivienda, una normativa largamente esperada y que plantea un mayor intervencionismo en el mercado inmobiliario y de alquiler, generando polémica en los actores del sector, pero sí que recibe una serie de apoyos a algunas de las medidas.

“Intervenir en el mercado imponiendo precios no es la solución, deben incentivar”, opina Arantxa Goenaga, abogada y socio del bufete jurídico Circulo Legal Barcelona. La jurista aboga por una ley que “busque soluciones para las familias vulnerables” y “ayude a los pequeños arrendadores que son los que realmente poseen la mayoría del parque inmobiliario español”, a través de “incentivos”.

De este modo, Goenaga expresa sus dudas sobre algunas de las líneas maestras de esta nueva ley, empezando por la legalidad de la misma. “La competencia estatal para dictar esta ley no está muy clara ya que las Comunidades Autónomas tienen delegadas las competencias sobre la vivienda y, por tanto, deben ser ellas las que aprueben la regulación”, apunta.

La abogada señala que la fórmula con la que se aprobará el texto será bajo la forma “de ley marco”, en la que se definirán estos “principios”, pero deberán ser desarrollados por las comunidades autónomas. “De no ser así, podríamos entrar en un conflicto de competencias”, explica.

Goenaga señala que esta Ley Marco puede servir para unificar criterios como que se entiende por gran tenedor, como ya hicieron en la normativa que aprobaron durante la pandemia.

Desarrollo autonómico

La norma quedará, por lo tanto, supeditada al desarrollo por parte de las Comunidades Autónomas del país. En este sentido, la abogada apunta a que también será de libre aplicación el índice de precios para las zonas de mercado tensionado.

En este punto, Goenaga critica que “los datos que han utilizado son de años anteriores a la pandemia”, por lo que no reflejan cómo ha afectado la Covid-19 al mercado, además de “no tener en cuenta” estudios y estadísticas que afirman que, en Barcelona, ciudad que ya aplica un índice de referencia para regular los precios, “han bajado menos los precios que en Madrid”.

Por otro lado, otra de las normas que dejan al desarrollo de estas entidades, esta vez las locales, es “el castigo fiscal a través del IBI a las viviendas vacías”. Mediante esta regulación, la ley plantea un recargo del IBI para penalizar la vivienda vacía, una norma que según apunta Goenaga “no es una novedad” y ya se encuentra regulada en la Ley de Haciendas Locales desde hace un tiempo y sin embargo no se ha aplicado por los municipios.

La abogada se muestra también crítica con esta vía sancionadora. “No creo que sea la solución, sancionar no es la vía, sino que debe ser la de facilitar los medios para que el mercado pueda dar una mayor respuesta a todos los ciudadanos y protegerlos”, opina.

Ayudar, mejor que regular

“Es un error pretender limitar los precios porque el propio mercado se regula solo y según la demanda existente los precios suben o bajan”, opina la jurista, quien añade que las políticas intervencionistas “llevan a muchos pequeños propietarios a no alquilar o vender”.

Por ello, Goenaga apuesta por “una política de incentivos fiscales a los propietarios”, que contemple ayudas para solucionar los impagos de los inquilinos o “dotar de mayores medios a la justicia”. “Sería mucho mejor incentivo que intentar regular el mercado inmobiliario”, apunta.

En este sentido, la abogada tilda como positivas las medidas de estímulos como “conceder beneficios fiscales a los pequeños arrendadores”, de modo que, en vez de castigo, tiene un beneficio poner en el mercado sus inmuebles o “la ayuda de 250 euros a los jóvenes durante 2 años para incentivar la emancipación”.

Por el contrario, se muestra desfavorable a la medida de postergar durante tres meses los desahucios a las familias vulnerables, una problemática que debería resolverse, de acuerdo con Goenaga, atacando a la raíz del problema, la falta de recursos. “Lo que deben hacer es dotar de mayores medios a los servicios sociales para que puedan dar respuesta y sobre todo soluciones a las familias que se encuentren en esa situación”, señala.

De este modo, la abogada pide que se dote de más recursos tanto a los servicios sociales como a la justicia. “Paralizar el procedimiento judicial no es la solución”, advierte.

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Con el avance de la campaña de vacunación y la vuelta a la presencialidad en las aulas, son muchos los estudiantes que este año se han desplazado nuevamente a sus ciudades de estudio para comenzar un nuevo curso escolar. Con ello, las residencias de estudiantes y pisos compartidos también han notado la vuelta a la normalidad aumentando su demanda para acoger a todos estos estudiantes en diversos modelos y formatos de alojamiento en función de las necesidades y presupuesto de cada alumno. Pero más allá de los estudiantes, estos modelos de vivienda atraen también a otros públicos como pueden ser los jóvenes profesionales que comparten piso para ahorrar gastos.

No cabe duda de que, los alojamientos para jóvenes profesionales y estudiantes están experimentando una gran recuperación gracias la vuelta a las aulas y a la oficina, así sea en formato híbrido. Por ello, desde Instituto de Valoraciones han analizado cómo está siendo la evolución de estos formatos de vivienda:

Pisos compartidos, muy demandado por profesionales y estudiantes y una opción de inversión con altas posibilidades de rentabilidad

El formato de vivienda compartida es cada vez más común, y no solo entre estudiantes sino también entre jóvenes profesionales. De hecho, si bien es cierto que los precios de los alquileres han experimentado ajustes a la baja en el último año, sobre todo, en las ciudades principales como Madrid y Barcelona, la cantidad que deben pagar los jóvenes que quieren arrendar una vivienda en estas ciudades sigue siendo muy alta, si se compara con la media de los sueldos. Según se indica en el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, en el segundo semestre del 2020, una persona joven que quisiera alquilar una vivienda en solitario debía destinar el 91,6% de su sueldo a este concepto. Mientras que el coste de compartir piso suponía el 27,8% de sus ingresos. Así, ante esta situación, queda claro que la formula del alquiler de piso compartido no es una opción destinada únicamente a los universitarios, sino también a un amplio público de jóvenes profesionales asalariados que recurren a este tipo de opciones para poder emanciparse de sus hogares familiares.

Y es que además de este ahorro en costes de alquiler que supone un piso compartido frente a una vivienda en solitario u otros formatos como las residencias de estudiantes, los pisos compartidos son una opción preferida por muchos, pues permiten una mayor libertad y flexibilidad en cuanto a horarios o normas de uso.

De cara a los particulares o inversores, invertir en un inmueble para destinarlo al alquiler de estudiantes o jóvenes en formato de piso compartido, supone una opción con altas posibilidades de rentabilidad. Y los datos lo demuestran, teniendo en cuenta que en el curso 2020-2021, hubo, tan solo en la Comunidad de Madrid, un total de 295.938 matriculados en la Universidad en nivel de grado, ciclo y máster. Y es que de aquellos que estudian en Madrid, se estima que más de un 30% proceden de una comunidad de residencia distinta, según la Estadística de Estudiantes Universitarios (EEU) del curso 2020-2021 publicada por el Ministerio de Universidades. Lo que implica que, al menos el 30% de los estudiantes matriculados necesitan adquirir una vivienda en la que residir durante sus estudios, y los pisos compartidos, son una de las opciones principales.

Residencias de estudiantes, un formato cada vez más en auge y en el punto de mira de los inversores

El curso escolar 2021-2022 ha traído consigo un boom de las residencias universitarias. Son muchas las ciudades en las que las residencias están llenas e incluso tienen listas de espera. Y es que se presentan como una opción ideal por sus ubicaciones cercanas a los centros de estudios, además de las facilidades que ofrecen para conocer a otros estudiantes y los servicios de comida, limpieza, lavandería o zonas comunes. El auge de las residencias de estudiantes ha sido tal que los grandes inversores tienen la mirada puesta en este formato. De hecho, en el último año se han cerrado importantes transacciones para aumentar el número de plazas existentes en estas residencias y dar respuesta a la demanda que existe.

Se trata de un modelo de negocio que, por un lado, dada su gran demanda, lleva asociado un bajo riesgo como producto de inversión. Y que, por otro, da respuesta a una necesidad permanente como es proveer de alojamiento a los estudiantes que se desplazan a otras ciudades para cursar sus estudios, ofreciéndoles todas las comodidades y facilidades. Tal es el auge de este modelo habitacional que las residencias de estudiantes se encuentran actualmente en el punto de mira de los inversores tanto nacionales como internacionales y, de hecho, en ciudades como Madrid, Barcelona, Salamanca y Sevilla se están ya desarrollando diversos proyectos de nueva construcción impulsados por grandes operadoras para ofrecer más plazas en estos alojamientos y responder a la demanda.

“En este auge de las residencias influyen, entre muchos otros, dos aspectos principales: en primer lugar, hay que resaltar el interés de estudiantes extranjeros por alojarse en este tipo de viviendas que les permiten mayores facilidades para habituarse a las ciudades y conocer gente, además de mayor flexibilidad en el contrato que en el caso de un piso. Además, hay que tener en cuenta que los intercambios culturales internacionales son cada vez más comunes y que se están recuperando después de la pandemia. Y, por otro lado, la situación actual, que pone más en valor si cabe los espacios amplios y diferenciados en los que desempeñar distintas funciones diarias como el estudio y el ocio, además del cumplimiento de ciertos estándares de higiene, algo que podría también influir en el aumento del interés por parte de los estudiantes por vivir en este tipo de inmuebles en los que tengan a su disposición servicio de restauración y limpieza, además de zonas comunes para el ocio y el estudio”, así lo explica Mariola Soriano, Research Analyst en Instituto de Valoraciones. No obstante, también se debe tomar en cuenta que la rentabilidad de estos activos depende de ciertos factores como su ubicación, que debe ser cercana a los centros educativos, la calidad de las instalaciones o la cantidad de plazas que ofrezcan.

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