El Consell de Ministres ha acordat en la seva reunió d’avui estendre el període de suspensió dels desnonaments i llançaments de llars vulnerables econòmica i socialment del seu habitatge habitual fins al 31 de desembre de 2024, en els casos ja previstos per la normativa actual. La mesura està inclosa en el Reial decret llei, aprovat avui, pel qual s’adopten mesures per a afrontar les conseqüències econòmiques i socials derivades dels conflictes a Ucraïna i Orient Pròxim, així com per a pal·liar els efectes de la sequera.

D’aquesta manera, per a atendre la realitat social i econòmica de les llars en el context del procés de mitigació de la dinàmica inflacionista i de la prolongació de les conseqüències de la situació internacional, s’estenen determinades mesures de protecció en situacions de vulnerabilitat en matèria d’habitatge que van ser introduïdes en el Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries per a fer front al COVID-19.

Això obeeix, en gran part, a l’existència d’un escenari marcat per l’extensió temporal de la Guerra d’Ucraïna i les seves repercussions en l’economia de les famílies, principalment, a través del creixement dels preus al consum que incideixen d’un mode especial en aquelles persones i llars amb menors recursos.

Compensacions per a arrendadors o propietaris

Al costat de l’ampliació de la mesura durant un any més per a llars vulnerables sense alternativa residencial, es contempla també la possibilitat fins al 31 de gener de 2025 de sol·licitar compensació per part de l’arrendador o propietari, recollida en el Reial decret llei 37/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents per a fer front a les situacions de vulnerabilitat social i econòmica en l’àmbit de l’habitatge i en matèria de transports.

Així mateix, s’estén el termini perquè els arrendadors i titulars d’habitatge afectats per la suspensió extraordinària en vigor del desnonament o llançament puguin presentar la sol·licitud de compensació prevista en aquest mateix RDL. Aquest termini era d’un mes des de la finalització de la vigència de les mesures. Així, amb l’ampliació prevista per a aquestes mesures, el nou termini en el qual es podrà presentar aquesta sol·licitud queda fixat fins al 31 de gener de 2025.

Mesures de protecció de caràcter social

L’ampliació de les mesures de protecció es van aprovar per a aquelles llars vulnerables que s’enfrontin a procediments de desnonament del seu habitatge habitual, amb l’acció coordinada dels òrgans judicials i dels serveis socials competents, inclosos aquelles llars afectades per procediments de llançament del seu habitatge habitual, que no es derivin de contractes d’arrendament, quan existeixin persones dependents, víctimes de violència sobre la dona o menors d’edat a càrrec.

En aquest últim supòsit, s’estableix la possibilitat que el jutge, prèvia valoració ponderada i proporcional del cas concret, tingui la facultat de suspendre el llançament, quan els propietaris d’aquests immobles siguin persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 habitatges, sol·licitant informe els serveis socials competents a fi que puguin valorar la situació de vulnerabilitat econòmica i identificar les mesures a aplicar per a donar resposta a aquesta situació.

En aquests casos, sempre es tindran en compte aquells que ja es van regular en els que la suspensió mai podrà dictar-se i són:

• Quan l’habitatge sigui la residència habitual o segona residència del propietari.
• Quan s’hagi produït en un immoble de propietat d’una persona física o jurídica que el tingui cedit per qualsevol títol vàlid en dret a una persona física que tingués en ell el seu domicili habitual o segona residència degudament acreditada.
• Quan l’entrada o permanència en l’immoble s’hagi produït mediant intimidació o violència sobre les persones.
• Quan existeixin indicis racionals que l’habitatge s’estigui utilitzant per a la realització d’activitats il·lícites.
• Quan es tracti d’immobles destinats a habitatge social i ja s’hagués assignat l’habitatge a un sol·licitant
• Que l’entrada en l’immoble s’hagi produït amb posterioritat a l’entrada en vigor del Reial decret llei 11/2020.

Llei d’Habitatge

L’extensió durant tot 2024 de la pròrroga aprovada avui en el Reial decret, se sumen a les mesures de caràcter estructural que s’estan duent a terme en aquest àmbit des de Mivau, encaminades a fer efectiu l’exercici del dret constitucional a un habitatge digne adequat, com l’aprovació i entrada en vigor de la Llei pel Dret a l’Habitatge.

La nova legislació estableix un increment màxim anual del 3% del lloguer en els contractes vigents des de l’1 de gener de 2024 al 31 de desembre i introdueix un mandat a l’Institut Nacional d’Estadística (INE) perquè defineixi abans del 31 de desembre de 2024 un nou índex de referència per a l’actualització anual dels contractes d’arrendament d’habitatge per a evitar increments desproporcionats en la renda. Cal recordar que la limitació del 2% de l’actualització anual de la renda aprovada a la fi de 2022 ha continuat vigent durant tot aquest 2023.

La Llei d’Habitatge també recull millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l’habitatge habitual de llars vulnerables per a garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l’òrgan judicial i els serveis socials a través d’un requeriment perquè aquests avaluïn la situació i, si és el cas, atenguin ràpidament les persones en situació de vulnerabilitat econòmica i/o social.

En aquest sentit, s’assegura que els Serveis Socials puguin oferir solucions residencials als afectats, evitant situacions de desemparament a conseqüència del desallotjament. Mentre aquestes solucions es produeixen, s’incrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, d’1 a 2 mesos quan el propietari és persona física, i de 3 a 4 quan és persona jurídica. A més, s’introdueixen en el procediment criteris objectius per a definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.

L'entrada Nova pròrroga de la suspensió de desnonaments ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

La sentència, que es coneixerà en els pròxims dies, afectarà a totes aquelles operacions signades a partir d’ara o que estiguin pendents de resolució en els jutjats, però no tindrà efectes retroactius, tal com es dedueix de la nota de premsa del Constitucional.

A continuació, procedim a destacar en quins casos el contribuent podrà reclamar i no pagar la plusvàlua municipal sobre la base de la sentència del Constitucional. En els únics casos en què no procedirà recuperar el pagat per aquest impost és en situacions de fermesa.

Liquidació de la plusvàlua municipal

En la liquidació de l’impost sí que pot haver-hi fermesa, perquè hi ha un termini d’un mes per a pagar-lo i si el contribuent no el recorre, aquesta liquidació esdevé en ferma. Això significa, que el contribuent no podrà recuperar el pagat per la plusvàlua municipal.

Però si la liquidació et va arribar, per exemple, fa un any o dos mesos, la vas pagar, però després la vas recórrer i estàs pendent que el recurs es resolgui, llavors en aquest cas la liquidació no és ferma i la resolució es veurà afectada per la sentència del Constitucional. És a dir, la resolució contemplarà que aquest impost és inconstitucional i que no es pot cobrar, amb el que se’t retornarà l’import pagat.

És possible recórrer en via administrativa o judicial, amb el que és important que aquesta via es mantingui “visqui” fins que es publiqui en el BOE la sentència del Tribunal Constitucional, a fi d’evitar que guanyi fermesa aquesta liquidació.

Autoliquidació de la plusvàlua municipal

En les autoliquidacions no hi ha fermesa perquè el contribuent que hagi venut un habitatge, heretat o donat un immoble té quatre anys per a rectificar-la (quatre anys des de l’últim dia que hi havia per a presentar l’autoliquidació). Per tant, qui estigui dins d’aquests quatre anys sembla que podran recuperar l’impost de la plusvàlua municipal.

Contribuents que encara no han presentat autoliquidació o liquidació

Qui estigui pendent de vendre, heretar o donar un habitatge haurà de tenir en compte com es declara l’impost en el municipi. Si, segons l’ordenança, correspon presentar una declaració, aquesta hauria de presentar-se utilitzant el formulari municipal previst per a això, assenyalant que no procedeix dictar liquidació, sobre la base de la sentència del Tribunal Constitucional. Si, per contra, li correspon presentar una autoliquidació de l’impost, haurà de presentar aquesta, podent realitzar-la a zero, sense ingrés. I en el seu cas presentar un escrit explicatiu dels motius de tal autoliquidació, que seran l’existència de la declaració d’inconstitucionalitat.

Quan entrarà en vigor els canvis en la normativa que ha de fer el legislador

El Ministeri d’Hisenda ja ha assenyalat que revisarà aquest impost per a garantir la seva constitucionalitat i el finançament dels ajuntaments. A l’espera que el Tribunal Constitucional publiqui la sentència (previsiblement la setmana que ve), el Ministeri d’Hisenda i Funció Pública ultima un esborrany legal que garantirà la constitucionalitat del tribut, oferirà seguretat jurídica als contribuents i certitud als ajuntaments. És necessari que es canviïn alguns articles de la Llei reguladora de les hisendes locals (RD Legislatiu 2/2004, de 5 de març), que és la que regula l’impost de plusvàlua municipal (realment conegut com l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana).

Al febrer de 2017 el TC va declarar inconstitucional la norma foral que regula l’impost sobre la plusvàlua a Guipúscoa, una llei que era molt similar a l’estatal, amb el que aquest pronunciament obligava a modificar la normativa nacional també. D’aquesta manera, el Tribunal Constitucional considerava que quan hi ha una caiguda del valor del sòl, no es genera el tribut ni obligació del contribuent de pagar aquest impost per la transmissió d’un immoble.

És previsible que el legislador actuï de la mateixa manera que s’ha actuat a Guipúscoa, que compta amb un règim foral propi. Quant a la nova regulació (Decret-Foral Norma 2/2017, a Guipúscoa, el que van fer va ser que la nova normativa va entrar en vigor amb efectes retroactius des del dia en què es va publicar en el BOE la sentència del Tribunal Constitucional.

Article extret d’Idealista.

L'entrada En quins casos podries deslliurar-te de pagar la plusvàlua municipal després de vendre o heretar una casa ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

Arantxa Goenaga, advocada i sòcia del bufet jurídic Circulo Legal Barcelona, opina que és “un error limitar els preus, ja que el mercat es regula només”, però celebra mesures “incentivadores” com l’ajuda al lloguer per a joves.

El Govern de coalició compost pel PSOE i Unides Podem ha anunciat el seu acord per a la nova Llei d’Habitatge, una normativa llargament esperada i que planteja un major intervencionisme en el mercat immobiliari i de lloguer, generant polèmica en els actors del sector, però si que rep una sèrie de suports a algunes de les mesures.

“Intervenir en el mercat imposant preus no és la solució, han d’incentivar”, opina Arantxa Goenaga, advocada i soci del bufet jurídic Circulo Legal Barcelona. La jurista advoca per una llei que “busqui solucions per a les famílies vulnerables” i “ajudi als petits arrendadors que són els que realment posseeixen la majoria del parc immobiliari espanyol”, a través de “incentius”.

D’aquesta manera, Goenaga expressa els seus dubtes sobre algunes de les línies mestres d’aquesta nova llei, començant per la legalitat d’aquesta. “La competència estatal per a dictar aquesta llei no és molt clara ja que les Comunitats Autònomes tenen delegades les competències sobre l’habitatge i, per tant, han de ser elles les que aprovin la regulació”, apunta.

L’advocada assenyala que la fórmula amb la qual s’aprovarà el text serà sota la forma “de llei marc”, en la qual es definiran aquests “principis”, però hauran de ser desenvolupats per les comunitats autònomes. “De no ser així, podríem entrar en un conflicte de competències”, explica.

Goenaga assenyala que aquesta Llei Marco pot servir per a unificar criteris com que s’entén per gran forquilla, com ja van fer en la normativa que van aprovar durant la pandèmia.

Desenvolupament autonòmic

La norma quedarà, per tant, supeditada al desenvolupament per part de les Comunitats Autònomes del país. En aquest sentit, l’advocada apunta al fet que també serà de lliure aplicació l’índex de preus per a les zones de mercat tensionat.

En aquest punt, Goenaga critica que “les dades que han utilitzat són d’anys anteriors a la pandèmia”, per la qual cosa no reflecteixen com ha afectat la Covid-19 al mercat, a més de “no tenir en compte” estudis i estadístiques que afirmen que, a Barcelona, ciutat que ja aplica un índex de referència per a regular els preus, “han baixat menys els preus que a Madrid”.

D’altra banda, una altra de les normes que deixen al desenvolupament d’aquestes entitats, aquesta vegada les locals, és “el càstig fiscal a través de l’IBI als habitatges buits”. Mitjançant aquesta regulació, la llei planteja un recàrrec de l’IBI per a penalitzar l’habitatge buit, una norma que segons apunta Goenaga “no és una novetat” i ja es troba regulada en la Llei d’Hisendes Locals des de fa un temps i no obstant això no s’ha aplicat pels municipis.

L’advocada es mostra també crítica amb aquesta via sancionadora. “No crec que sigui la solució, sancionar no és la via, sinó que ha de ser la de facilitar els mitjans perquè el mercat pugui donar una major resposta a tots els ciutadans i protegir-los”, opina.

Ajudar, millor que regular

“És un error pretendre limitar els preus perquè el propi mercat es regula sol i segons la demanda existent els preus pugen o baixen”, opina la jurista, qui afegeix que les polítiques intervencionistes “porten a molts petits propietaris a no llogar o vendre”.

Per això, Goenaga aposta per “una política d’incentius fiscals als propietaris”, que contempli ajudes per a solucionar els impagaments dels inquilins o “dotar de majors mitjans a la justícia”. “Seria molt millor incentiu que intentar regular el mercat immobiliari”, apunta.

En aquest sentit, l’advocada titlla com a positives les mesures d’estímuls com “concedir beneficis fiscals als petits arrendadors”, de manera que, en comptes de càstig, té un benefici posar en el mercat els seus immobles o “l’ajuda de 250 euros als joves durant 2 anys per a incentivar l’emancipació”.

Per contra, es mostra desfavorable a la mesura de postergar durant tres mesos els desnonaments a les famílies vulnerables, una problemàtica que hauria de resoldre’s, d’acord amb Goenaga, atacant a l’arrel del problema, la falta de recursos. “El que han de fer és dotar de majors mitjans als serveis socials perquè puguin donar resposta i sobretot solucions a les famílies que es trobin en aquesta situació”, assenyala.

D’aquesta manera, l’advocada demana que es doti de més recursos tant als serveis socials com a la justícia. “Paralitzar el procediment judicial no és la solució”, adverteix.

L'entrada Encerts i errors de la nova Llei d’Habitatge ha aparegut primer a Barcons & Gibert.