El Consell de Ministres ha acordat en la seva reunió d’avui estendre el període de suspensió dels desnonaments i llançaments de llars vulnerables econòmica i socialment del seu habitatge habitual fins al 31 de desembre de 2024, en els casos ja previstos per la normativa actual. La mesura està inclosa en el Reial decret llei, aprovat avui, pel qual s’adopten mesures per a afrontar les conseqüències econòmiques i socials derivades dels conflictes a Ucraïna i Orient Pròxim, així com per a pal·liar els efectes de la sequera.

D’aquesta manera, per a atendre la realitat social i econòmica de les llars en el context del procés de mitigació de la dinàmica inflacionista i de la prolongació de les conseqüències de la situació internacional, s’estenen determinades mesures de protecció en situacions de vulnerabilitat en matèria d’habitatge que van ser introduïdes en el Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries per a fer front al COVID-19.

Això obeeix, en gran part, a l’existència d’un escenari marcat per l’extensió temporal de la Guerra d’Ucraïna i les seves repercussions en l’economia de les famílies, principalment, a través del creixement dels preus al consum que incideixen d’un mode especial en aquelles persones i llars amb menors recursos.

Compensacions per a arrendadors o propietaris

Al costat de l’ampliació de la mesura durant un any més per a llars vulnerables sense alternativa residencial, es contempla també la possibilitat fins al 31 de gener de 2025 de sol·licitar compensació per part de l’arrendador o propietari, recollida en el Reial decret llei 37/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents per a fer front a les situacions de vulnerabilitat social i econòmica en l’àmbit de l’habitatge i en matèria de transports.

Així mateix, s’estén el termini perquè els arrendadors i titulars d’habitatge afectats per la suspensió extraordinària en vigor del desnonament o llançament puguin presentar la sol·licitud de compensació prevista en aquest mateix RDL. Aquest termini era d’un mes des de la finalització de la vigència de les mesures. Així, amb l’ampliació prevista per a aquestes mesures, el nou termini en el qual es podrà presentar aquesta sol·licitud queda fixat fins al 31 de gener de 2025.

Mesures de protecció de caràcter social

L’ampliació de les mesures de protecció es van aprovar per a aquelles llars vulnerables que s’enfrontin a procediments de desnonament del seu habitatge habitual, amb l’acció coordinada dels òrgans judicials i dels serveis socials competents, inclosos aquelles llars afectades per procediments de llançament del seu habitatge habitual, que no es derivin de contractes d’arrendament, quan existeixin persones dependents, víctimes de violència sobre la dona o menors d’edat a càrrec.

En aquest últim supòsit, s’estableix la possibilitat que el jutge, prèvia valoració ponderada i proporcional del cas concret, tingui la facultat de suspendre el llançament, quan els propietaris d’aquests immobles siguin persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 habitatges, sol·licitant informe els serveis socials competents a fi que puguin valorar la situació de vulnerabilitat econòmica i identificar les mesures a aplicar per a donar resposta a aquesta situació.

En aquests casos, sempre es tindran en compte aquells que ja es van regular en els que la suspensió mai podrà dictar-se i són:

• Quan l’habitatge sigui la residència habitual o segona residència del propietari.
• Quan s’hagi produït en un immoble de propietat d’una persona física o jurídica que el tingui cedit per qualsevol títol vàlid en dret a una persona física que tingués en ell el seu domicili habitual o segona residència degudament acreditada.
• Quan l’entrada o permanència en l’immoble s’hagi produït mediant intimidació o violència sobre les persones.
• Quan existeixin indicis racionals que l’habitatge s’estigui utilitzant per a la realització d’activitats il·lícites.
• Quan es tracti d’immobles destinats a habitatge social i ja s’hagués assignat l’habitatge a un sol·licitant
• Que l’entrada en l’immoble s’hagi produït amb posterioritat a l’entrada en vigor del Reial decret llei 11/2020.

Llei d’Habitatge

L’extensió durant tot 2024 de la pròrroga aprovada avui en el Reial decret, se sumen a les mesures de caràcter estructural que s’estan duent a terme en aquest àmbit des de Mivau, encaminades a fer efectiu l’exercici del dret constitucional a un habitatge digne adequat, com l’aprovació i entrada en vigor de la Llei pel Dret a l’Habitatge.

La nova legislació estableix un increment màxim anual del 3% del lloguer en els contractes vigents des de l’1 de gener de 2024 al 31 de desembre i introdueix un mandat a l’Institut Nacional d’Estadística (INE) perquè defineixi abans del 31 de desembre de 2024 un nou índex de referència per a l’actualització anual dels contractes d’arrendament d’habitatge per a evitar increments desproporcionats en la renda. Cal recordar que la limitació del 2% de l’actualització anual de la renda aprovada a la fi de 2022 ha continuat vigent durant tot aquest 2023.

La Llei d’Habitatge també recull millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l’habitatge habitual de llars vulnerables per a garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l’òrgan judicial i els serveis socials a través d’un requeriment perquè aquests avaluïn la situació i, si és el cas, atenguin ràpidament les persones en situació de vulnerabilitat econòmica i/o social.

En aquest sentit, s’assegura que els Serveis Socials puguin oferir solucions residencials als afectats, evitant situacions de desemparament a conseqüència del desallotjament. Mentre aquestes solucions es produeixen, s’incrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, d’1 a 2 mesos quan el propietari és persona física, i de 3 a 4 quan és persona jurídica. A més, s’introdueixen en el procediment criteris objectius per a definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.

L'entrada Nova pròrroga de la suspensió de desnonaments ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

Introducció

El mercat immobiliari és una indústria en constant canvi, i els preus dels habitatges són una preocupació fonamental per a aquells que volen comprar o vendre propietats. En aquest article, explorarem per què la majoria d’experts immobiliaris coincideixen que el preu de l’habitatge no baixarà el 2023. Analitzarem factors clau que donen suport a aquesta afirmació i proporcionarem informació valuosa per ajudar-te a comprendre millor el panorama immobiliari actual.

El preu de l’habitatge no baixarà el 2023: Què diuen els experts?

Els experts en el mercat immobiliari han arribat a un consens: el 2023, no s’espera una disminució significativa en el preu de l’habitatge. Això es deu a diversos factors interconnectats que influeixen en el mercat.

Demanda constant

La demanda d’habitatges continua sent sòlida, impulsada per una població en augment i una major estabilitat econòmica. Les persones continuen buscant llars, sigui per comprar o llogar, la qual cosa manté la pressió sobre els preus a l’alça.

Escassetat d’oferta

L’oferta d’habitatges disponibles al mercat no ha pogut mantenir-se al dia amb la creixent demanda. La construcció de noves habitatges s’ha enfrontat a reptes logístics i econòmics, la qual cosa ha portat a una manca d’inventari. Quan l’oferta és limitada i la demanda és alta, els preus tendeixen a mantenir-se ferms.

Costos de construcció en augment

Els costos de construcció, que inclouen materials i mà d’obra, han augmentat en els últims anys. Aquests increments es reflecteixen en el preu dels habitatges nous, la qual cosa contribueix a l’estabilitat dels preus.

Baixes taxes d’interès

Les taxes d’interès hipotecari continuen sent baixes, la qual cosa fa que sigui més atractiu per als compradors qualificats accedir al mercat. Això, al seu torn, afegeix pressió a la demanda i evita una disminució de preus significativa.

L’impacte de la ubicació

Encara que en l’àmbit nacional els preus dels habitatges es mantindran estables, la situació pot variar segons la ubicació geogràfica.

Zones urbanes

A les principals ciutats, on la demanda és particularment alta, és possible que els preus continuïn pujant. Les oportunitats laborals i les comoditats urbanes segueixen atraient nous residents, la qual cosa exerceix pressió sobre l’oferta disponible.

Zones rurals

A àrees rurals, on la demanda és menor, és possible que els preus dels habitatges es mantinguin més estables. Tanmateix, això pot variar segons la regió i les condicions econòmiques locals.

El mercat de lloguer

Tot i que hem estat parlant principalment dels preus de compra d’habitatges, el mercat de lloguer també és un factor important a considerar. El 2023, és probable que els lloguers es mantinguin sòlids a causa de la mateixa dinàmica d’oferta i demanda.

Conclusió

En resum, segons la majoria d’experts immobiliaris, el preu de l’habitatge no baixarà el 2023. Factors com la demanda constant, l’escassetat d’oferta i les taxes d’interès hipotecari baixes donen suport a aquesta predicció. Tot i això, és crucial recordar que la situació pot variar segons la ubicació geogràfica. Si estàs considerant comprar un habitatge el 2023, assegura’t d’investigar a fons i prendre decisions informades.

L'entrada El preu de l’habitatge no baixarà el 2023, segons la majoria d’experts immobiliaris ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

Segons l’informe de VIVA Sotheby’s, a Espanya la tendència de preus continua estant a l’alça. Després de l’aturada de la pandèmia, la variació mitjana del preu de l’habitatge durant l’any passat va ser d’un 4,3%, amb Galícia, Andalusia, Madrid, Balears i País Basc com les regions amb els majors increments de preus.

“Després d’una forta recuperació, una gran demanda i un any rècord, preveiem seguir la línia positiva, però de manera més anivellada i estable”, apunta Alejandra Vanoli, directora general de VIVA Sotheby’s International Realty. En parlar dels mercats emergents, destaca que “no cal perdre de vista Alacant com a paradís de l’obra nova en ubicacions excepcionals i per un preu més accessible”.

El Nou Luxe 2022 de VIVA Sotheby’s analitza les principals tendències de consum en el mercat de l’habitatge de luxe, i que estan marcant les preferències de compradors i venedors d’habitatges:

Comprar per a reformar o vendre

En un context de zones destacades del mercat amb escassetat de sòl, o sòl protegit i l’augment dels preus dels materials de construcció, avui dia els inversors opten per reformar propietats antigues.

La tendència és mantenir la tradició arquitectònica i tots els elements que aporten autenticitat a l’habitatge, alhora que són dotades de totes les comoditats, noves tecnologies i materials sostenibles. També hi ha un auge en la compra de segones i terceres residències.

Un nou perfil de client

Els Millenials i la Generació X prefereixen comprar en lloc de llogar i, en el cas d’Espanya, són el primer grup en fase d’orientació en un percentatge més alt que el grup dels majors de 40 anys. De fet, a Madrid i a Eivissa, el segment comprès entre els 25 i 34 anys són els més nombrosos navegant per internet en la cerca d’habitatges de luxe.

El nou luxe és el luxe sostenible

Seguint la tendència global, a Espanya cada vegada són més els compradors que volen saber quin impacte té la propietat en la terra i els recursos. Cases sostenibles, eficients en energia, tecnologia intel·ligent per a controlar la il·luminació o la temperatura, sistema HVAC, etc. són només algunes de les característiques que més demanden els compradors, sent la generació més jove la més compromesa amb aquesta mena de temes.

Amb espai exterior

Es consolida la tendència sorgida amb la pandèmia de propietats aïllades, envoltades de naturalesa i allunyades d’aglomeracions, i al contrari que en anys anteriors on hi havia una preferència per propietats urbanes i de menor grandària. Avui dia, la gent busca habitatges unifamiliars, preferiblement, amb jardí o terrassa i de major grandària per a poder crear espais de teletreball des de casa.

Augmenta la demanda d’habitatge

Després de l’aturada per la pandèmia, el 2021 va ser excepcional i s’espera que aquest 2022 prossegueixi la recuperació del sector gràcies a un augment de la demanda de l’habitatge, a uns alts nivells d’estalvi i al baix cost del finançament. Encara que els experts vaticinen un creixement menys intens, les entitats financeres continuaran competint per les hipoteques, la qual cosa mantindrà els preus en nivells històricament baixos.

Lloguer vacacional de llarga estada

Pel costat del lloguer vacacional d’alt ‘standing’ ja s’ha percebut un increment en les reserves de lloguers vacacionals per a l’estiu durant aquest primer trimestre de 2022. Gràcies al teletreball, que sembla que ha vingut per a quedar-se, el lloguer vacacional sol tenir ara una durada més llarga de l’habitual.

Un altre canvi de paradigma és el fet que moltes propietats en lloguer es troben en hotels de luxe, sobretot en entorns urbans on gaudir de totes les comoditats exclusives (xofera, xef privat, etc.) i tenir a mà centres de negocis i culturals.

“Tenint en compte tots aquests factors, preveiem un augment de propietats sostenibles no sols per la situació climàtica sinó també per l’augment dels preus del gas i l’electricitat.  I a nivell nacional, apostem per un augment de clients internacionals i també per posar el focus en un comprador més local”, conclou Vanoli.

L'entrada La inversió en el mercat de luxe posa el focus a reformar propietats antigues ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

El Consell de Ministres ha donat llum verda a l’abonament jove del lloguer aquest 18 de gener, tres mesos després des que el president del Govern, Pedro Sánchez, anunciés la posada en marxa d’aquesta nova ajuda per als inquilins de fins a 35 anys.

Segons ha explicat la ministra de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana (Mitma), en la roda de premsa posterior al Consell de Ministres, aquesta ajuda serà de fins a 250 euros al mes durant un període màxim de dos anys. Està limitada a joves amb contracte de treball, sempre que tinguin uns ingressos que no superin tres vegades el IPREM i que la renda del pis en el qual resideixen no superi uns límits.

A més, aquesta ajuda serà compatible amb unes altres que contempla el Pla Estatal d’Habitatge 2022-2025, també aprovat en aquest Consell de Ministres, i les autonomies podran establir ajudes addicionals si així ho consideren.

Repassem les principals claus de el bo jove al lloguer que ha aprovat el Govern:

A qui va dirigit el bo jove del lloguer

Per a poder optar a aquesta ajuda és necessari tenir entre 18 i 35 anys d’edat, comptar amb un contracte de treball i tenir uns ingressos que no superin tres vegades el IPREM (indicador públic de renda d’efectes múltiples). Per tant, per a ser beneficiari no es pot guanyar més de 24.318,84 euros a l’any.

A més, per a optar a l’ajuda és necessari acreditar que es viu en règim d’arrendament d’habitatge, figurar en el contracte de lloguer i estar empadronat en aquest mateix domicili.

El text de la normativa contempla la possibilitat de pujar el límit fins a quatre vegades el IPREM (és a dir, 32.425,12 euros), quan el perceptor del bo es mogui entre províncies o d’una comunitat autònoma a una altra i continuï mantenint els requisits per a sol·licitar-lo.

Els càlculs oficials apunten al fet que el bo jove tindrà entre 60.000 i 70.000 beneficiaris enguany, segons ha explicat Raquel Sánchez. Si cada inquilí aconseguís 250 euros mensuals d’ajuda (3.000 euros a l’any establerts com a màxim), el pressupost donaria per a concedir una mica menys de 67.000 xecs d’aquest tipus.

Com sol·licitar el bo jove del lloguer

El bo jove del lloguer podrà sol·licitar-se en les oficines del departament d’habitatge de les comunitats autònomes, tant de manera presencial com telemàtica.

El Govern ha confirmat que té caràcter retroactiu, amb el que s’aplicarà des del mateix 1 de gener de 2022, i calcula que es podrà començar a sol·licitar en un termini de “entre un mes i mig i dos mesos com a màxim”, segons la responsable del *Mitma. És a dir, ja en el primer trimestre de l’any.

Una vegada que es publiqui aquesta ajuda en el BOE, el Ministeri de Transports convocarà una conferència sectorial amb les diferents CCAA per a repartir els 200 milions d’euros amb els quals aquesta ajuda compta enguany, com consta en els Pressupostos Generals de l’Estat. Després se celebraran les comissions bilaterals i les signatures de convenis amb cada CCAA. I una vegada es tingui la signatura, ja podran posar en marxa el procés de sol·licitud per part dels joves.

“El que fem avui és aprovar el bo del lloguer en el Consell de Ministres, però hem de fer la reunió de la Conferència Sectorial amb les CCAA per a aprovar els criteris i el repartiment dels fons. Després d’aquesta reunió, el text haurà d’aprovar-lo de nou el Consell de Ministres i després hi haurà una nova reunió de la Conferència Sectorial”, ha detallat Raquel Sánchez.

L’import del bo jove de lloguer

Aquesta ajuda directa a pagar la renda del lloguer ascendeix a un màxim de 250 euros mensuals (3.000 euros a l’any), i només pot usar-se per a tal objectiu.

Els inquilins hauran de justificar que l’han destinat a pagar un lloguer i hauran d’autoritzar l’accés a la seva informació fiscal per a verificar que el seu nivell d’ingressos s’ajusta als límits que estableix la normativa.

El preu de l’arrendament: 600 euros, excepte excepcions

Una altra de les condicions del bo jove del lloguer és que la renda màxima de l’immoble llogat serà com a màxim de 600 euros al mes. No obstant això, aquesta quantitat pot ascendir als 900 euros en aquelles comunitats on els preus mitjans siguin més alts, i sempre que així ho aprovin.

El cas dels pisos compartits i el lloguer d’habitacions

Per als casos en els quals un inquilí que es pugui beneficiar de l’ajuda comparteixi pis amb altres arrendataris, serà la comunitat autònoma de torn la que reguli aquest tipus de situacions.

A més l’ajuda també es podrà concedir als qui lloguen una habitació individual. Però s’estableix un topall al preu que es paga pel dormitori de 300 euros, encara que en alguns casos el límit pujarà fins a 450 euros. Per exemple, en aquells llocs on els arrendaments són més cars.

Bono jove del lloguer: excepcions i compatibilitats

El bo jove del lloguer serà compatible amb altres prestacions com a ingrés mínim vital (IMV) o les prestacions no contributives de la Seguretat Social.

El Govern ha recordat que el bo és compatible amb altres ajudes contingudes en el Pla d’Habitatge 2022-2025 i que “les CCAA podran establir una ajuda addicional de fins al 40% de la renda mensual del lloguer, descomptant el bo”. A més, les autonomies podran habilitar un règim especial per a inquilins especialment vulnerables.

Quan entrarà en vigor

Una vegada es publiqui en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ministeri de Transports haurà de convocar una conferència sectorial amb les comunitats autònomes, excepte Navarra i País Basc, per a per a decidir com es reparteixen els 200 milions d’euros. A partir de llavors, mitjançant convenis bilaterals es podrà posar en marxa la sol·licitud dels bons joves del lloguer, que tindran efectes retroactius des de l’1 de gener de 2022.

L'entrada Claus de l’abonament jove del lloguer: qui pot demanar-lo i des de quan ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

Malgrat la bona marxa de les compravendes, les dades mostren que en els grans mercats el percentatge d’operacions que es tanquen en menys de 30 dies s’està reduint. A Màlaga, passa del 40% de totes les que es van tancar a l’abril al 25% actual, a Bilbao del 36% al 26% actual, a Barcelona del 50% al 41%, a València del 39% al 33% i a Madrid del 43% al 37%. A Sevilla passen del 34% de les compravendes al 32%.

Aquestes diferències en els temps de comercialització poden ser interpretades com un indici d’estabilització en el nombre de compravendes, encara que també sembla estar relacionat amb la dificultat que registra el mercat per a incorporar nou producte al ritme que exigeix la demanda, la qual cosa suposaria un major pes relatiu dels habitatges que portaven més d’un mes en el mercat.

Cuenca és la ciutat en la qual més ha caigut el dinamisme de les vendes expresses (passant del 77% al 48%), seguida per Còrdova (del 28% al 13%), Huesca (del 48% al 25%), Granada (del 67% al 54%), Castelló (del 30% al 17%), Jaén (del 22% al 10%) i Girona (del 40% al 28%).

Tot i així, a 9 capitals de província ha augmentat el pes de les vendes expresses. La major pujada s’ha donat a Segòvia (del 22% al 28%), Guadalajara (del 29% al 35%), Logronyo (del 20% al 25%) i Salamanca (36% al 40%). Els segueixen Las Palmas de Gran Canaria (del 32% al 35%), Toledo (del 23% al 27%), Palència (del 17% al 18%), Pamplona (del 35% al 36%) i Àvila (del 18% al 19%).

Zones més i menys dinàmiques per a vendre

Granada és la ciutat en la qual el pes dels habitatges venuts en menys de 30 dies és major, ja que aconsegueix el 54% del total. Li segueixen Conca (48%%), Barcelona (41%), Salamanca (40%), Madrid (37%), Pamplona (36%), Las Palmas de Gran Canaria (35%), Guadalajara (35%) i València (33%). Per damunt o a l’una de la mitjana nacional (32%) es troben Osca (33%), Vitòria (32%) i Sevilla (32%).

Zamora és la capital amb el mercat menys dinàmic, amb solo el 9% de les vendes en menys d’un mes. Li segueixen Jaén (10%), Orense (12%), Càceres (12%). Còrdova (13%), Albacete (14%), Ciudad Real, Badajoz i Lugo (15% en els 3 casos).

Article extret d’Idealista.

L'entrada Un terç dels habitatges venuts van trobar un comprador en menys d’un mes ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

La sentència, que es coneixerà en els pròxims dies, afectarà a totes aquelles operacions signades a partir d’ara o que estiguin pendents de resolució en els jutjats, però no tindrà efectes retroactius, tal com es dedueix de la nota de premsa del Constitucional.

A continuació, procedim a destacar en quins casos el contribuent podrà reclamar i no pagar la plusvàlua municipal sobre la base de la sentència del Constitucional. En els únics casos en què no procedirà recuperar el pagat per aquest impost és en situacions de fermesa.

Liquidació de la plusvàlua municipal

En la liquidació de l’impost sí que pot haver-hi fermesa, perquè hi ha un termini d’un mes per a pagar-lo i si el contribuent no el recorre, aquesta liquidació esdevé en ferma. Això significa, que el contribuent no podrà recuperar el pagat per la plusvàlua municipal.

Però si la liquidació et va arribar, per exemple, fa un any o dos mesos, la vas pagar, però després la vas recórrer i estàs pendent que el recurs es resolgui, llavors en aquest cas la liquidació no és ferma i la resolució es veurà afectada per la sentència del Constitucional. És a dir, la resolució contemplarà que aquest impost és inconstitucional i que no es pot cobrar, amb el que se’t retornarà l’import pagat.

És possible recórrer en via administrativa o judicial, amb el que és important que aquesta via es mantingui “visqui” fins que es publiqui en el BOE la sentència del Tribunal Constitucional, a fi d’evitar que guanyi fermesa aquesta liquidació.

Autoliquidació de la plusvàlua municipal

En les autoliquidacions no hi ha fermesa perquè el contribuent que hagi venut un habitatge, heretat o donat un immoble té quatre anys per a rectificar-la (quatre anys des de l’últim dia que hi havia per a presentar l’autoliquidació). Per tant, qui estigui dins d’aquests quatre anys sembla que podran recuperar l’impost de la plusvàlua municipal.

Contribuents que encara no han presentat autoliquidació o liquidació

Qui estigui pendent de vendre, heretar o donar un habitatge haurà de tenir en compte com es declara l’impost en el municipi. Si, segons l’ordenança, correspon presentar una declaració, aquesta hauria de presentar-se utilitzant el formulari municipal previst per a això, assenyalant que no procedeix dictar liquidació, sobre la base de la sentència del Tribunal Constitucional. Si, per contra, li correspon presentar una autoliquidació de l’impost, haurà de presentar aquesta, podent realitzar-la a zero, sense ingrés. I en el seu cas presentar un escrit explicatiu dels motius de tal autoliquidació, que seran l’existència de la declaració d’inconstitucionalitat.

Quan entrarà en vigor els canvis en la normativa que ha de fer el legislador

El Ministeri d’Hisenda ja ha assenyalat que revisarà aquest impost per a garantir la seva constitucionalitat i el finançament dels ajuntaments. A l’espera que el Tribunal Constitucional publiqui la sentència (previsiblement la setmana que ve), el Ministeri d’Hisenda i Funció Pública ultima un esborrany legal que garantirà la constitucionalitat del tribut, oferirà seguretat jurídica als contribuents i certitud als ajuntaments. És necessari que es canviïn alguns articles de la Llei reguladora de les hisendes locals (RD Legislatiu 2/2004, de 5 de març), que és la que regula l’impost de plusvàlua municipal (realment conegut com l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana).

Al febrer de 2017 el TC va declarar inconstitucional la norma foral que regula l’impost sobre la plusvàlua a Guipúscoa, una llei que era molt similar a l’estatal, amb el que aquest pronunciament obligava a modificar la normativa nacional també. D’aquesta manera, el Tribunal Constitucional considerava que quan hi ha una caiguda del valor del sòl, no es genera el tribut ni obligació del contribuent de pagar aquest impost per la transmissió d’un immoble.

És previsible que el legislador actuï de la mateixa manera que s’ha actuat a Guipúscoa, que compta amb un règim foral propi. Quant a la nova regulació (Decret-Foral Norma 2/2017, a Guipúscoa, el que van fer va ser que la nova normativa va entrar en vigor amb efectes retroactius des del dia en què es va publicar en el BOE la sentència del Tribunal Constitucional.

Article extret d’Idealista.

L'entrada En quins casos podries deslliurar-te de pagar la plusvàlua municipal després de vendre o heretar una casa ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, explica aquests immobles “són propietat d’una mateixa empresa, que posseeix tots els habitatges”, per la qual cosa el lloguer funciona com un negoci d’aquesta. “Es tracta de la professionalització del mercat del lloguer”, afirma.

Obra nova per a llogar
El fenomen del construir per a llogar s’està assentant a Espanya, captant l’interès dels inversors i dels inquilins i amb la promesa de canviar per sempre un mercat que està en expansió.

“L’objectiu del construir per a llogar és captar la demanda d’un perfil de mercat que no està tan interessat a comprar sinó a llogar”, assenyala Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, qui afegeix que “el mercat del lloguer a Espanya està en expansió per la falta d’oferta”.

L’expert explica que, com a característica principal, aquests immobles “són propietat d’una mateixa empresa, que posseeix tots els habitatges”, per la qual cosa el lloguer funciona com un negoci d’aquesta. “Es tracta de la professionalització del mercat del lloguer”, afirma.

Un estudi de BNP Paribas Real Estate afirma que en els pròxims 2 anys es construiran 17.000 pisos per a llogar, amb un increment anual que farà que per a 2028, hi hagi al voltant de 85.000 d’aquests immobles a Espanya.

Aquesta nova mentalitat, més centrada en el lloguer, s’explica per motius socioculturals, d’acord amb l’expert. “Bé sigui per falta de recursos o de mentalitat, els joves espanyols no accedeixen al mercat de l’habitatge com abans”, apunta l’expert. En aquest sentit, Bermúdez afegeix que el mercat del lloguer actualment, “no està d’acord amb aquests canvis en la demanda”.

Així, només el 24% del parquet d’immobles a Espanya és de lloguer, mentre que el 76% restant són propietats, la qual cosa genera, en opinió de Bermúdez, “una falta d’oferta evident”, que provoca que especialment en les grans ciutats s’encareixi el preu dels lloguers.

D’altra banda, aquesta tendència també sembla que serà extensiva en la construcció d’habitatges de lloguer social, unes noves construccions que en la seva majoria (85%) es dediquen en l’actualitat a la venda. Segons les previsions del ministeri de Foment, aquest percentatge s’equiparà al 50% amb el mercat del lloguer pròximament, augmentat el parquet públic de lloguer espanyol.

A més, aquesta nova modalitat servirà, segons explica l’expert, per a “diversificar el sistema del lloguer”, que a Espanya està en el seu 95%, segons Petjades by Sareb, copat pels petits propietaris.

La manera de construir
L’expert assenyala també que la manera de construir per a llogar és diferent de la tradicional obra de promotores per a compravenda. “No es tracta d’un clàssic edifici de pisos nous a l’ús, sinó que té una sèrie de particularitats associades a la seva finalitat”, apunta.

D’aquesta manera, no importa tant l’espai com “la comoditat i l’oferta de serveis”, assenyala Bermúdez. Així, es prevalen “els espais comuns i les prestacions de l’edifici”, com a gimnasos, espais de treball o terrasses, amb el focus posat “a crear comunitat”.

A més, assenyala Bermúdez, aquesta modalitat, “oferta a l’inquilí un espai nou”, més còmode i amb millors prestacions, que contrasta amb el lloguer tradicional “que normalment són segons habitatges vells i usades”.

D’altra banda, aquest tipus d’immobles preval “l’eficiència i la resistència” dels materials, en comptes de criteris estètics, per a assegurar la durabilitat i que els inquilins es mantinguin en l’edifici el major temps possible.

Article extret d’InmoDiario.

L'entrada En els pròxims 2 anys es construiran 17.000 pisos per a llogar a Espanya ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

Índex de contingut

1- Comprar un habitatge sobre plànol
2- Lloguer amb opció a compra
3- Demanar una hipoteca a més del 80%
4- Un préstec o donació de familiars
5- El familiar demana un préstec personal
6- Sol·licitar un ajornament de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
7- Demanar un préstec personal a més de la hipoteca
8- Comprar un pis del banc
9- Aportar un altre habitatge com a garantia
10- Comptar amb un avalista

En els últims anys la compra de l’habitatge s’ha tornat una operació més complicada. A diferència del que succeïa durant l’època de la bombolla, actualment els bancs financen de mitjana el 80% del valor de taxació o el preu de compra de la casa, cosa que significa que és necessari comptar amb estalvis previs per a afrontar el 20% restant més les despeses i impostos de la compravenda.

En general, el matalàs necessari per a adquirir una casa és del 30%, la qual cosa es traduiria en uns 60.000 euros per a un immoble de 200.000 euros. Si tenim en compte que el salari mitjà a Espanya no arriba a 25.000 euros, l’opció tradicional de convertir-se en propietari suposaria haver d’estalviar durant diversos anys per a pagar l’entrada de l’habitatge.

No obstant això, actualment les compravendes estan en màxims de més d’una dècada. Com és això possible? La resposta és que hi ha diverses alternatives que permeten comprar una casa malgrat no comptar amb els estalvis suficients, com per exemple adquirir l’habitatge sobre pla, el lloguer amb opció a compra, demanar un préstec personal addicional a la hipoteca o que els familiars prestin els diners necessaris. Repassem cada alternativa:

Comprar un habitatge sobre plànol

Aquesta opció suposa comprar la casa abans que estigui acabada i fins i tot abans que hagi començat a construir-se, la qual cosa permet anar pagant quotes a poc a poc fins a aconseguir aquest 20% del preu que, de mitjana, no financen els bancs en la hipoteca; i estalviar per a pagar els impostos (un 10% d’IVA en el cas d’un habitatge nou). Segons els experts, l’ideal és buscar una hipoteca en un termini de dos o tres mesos abans que es pugui entrar a viure a la casa.

Lloguer amb opció a compra

A grans trets, aquesta fórmula consisteix en la signatura un contracte de lloguer que garanteixi que, passat un termini de temps determinat, el comprador té dret a adquirir l’habitatge a un preu acordat prèviament amb el propietari, descomptant l’import que hagi pagat a través de les rendes mensuals fins a aquest moment.

Aquesta opció té avantatges tant per a l’inquilí i futur comprador com per a l’actual propietari de l’habitatge. L’arrendatari, per exemple,té la tranquil·litat que si finalment els plans no surten com a espera, el seu compromís estarà limitat a interrompre el contracte de lloguer en les condicions legals habituals. A més, li conèixer a fons l’habitatge i la zona, i saber si aquesta s’adapta plenament a les seves necessitats abans de formalitzar la compra.

En el cas de l’arrendador i futur venedor, el benefici és que percep uns ingressos i una rendibilitat durant els mesos en què està llogada, i pot ser una opció interessant per als propietaris que troben dificultats per a vendre el seu immoble per trobar-se situat en zones –o quan es travessen en situacions econòmiques- en les quals les compravendes encara es troben molt parades.

Demanar una hipoteca a més del 80%

A pesar que no tots els bancs estan disposats a finançar més del 80% del preu de l’habitatge o el seu valor de taxació, algunes entitats es mostren més flexibles en les condicions i poden arribar al 90%. I fins i tot al 95% en el cas de col·lectius concrets com els joves que tenen capacitat de pagament, però no disposen d’estalvis. Santander i Ibercaja han anunciat estratègies d’aquest tipus recentment.

Malgrat que l’oferta és molt limitada, també existeixen hipoteques que financen el 100% de l’operació, encara que la banca sol establir uns tipus d’interès més alts que en els préstecs estàndard pel risc que comporten i solen exigir la contractació de productes addicionals, com l’assegurança de protecció de pagaments (que s’activa si l’hipotecat perd l’ocupació). A més, els experts recorden que aquesta opció suposa, entre altres coses, assumir un endeutament excessiu.

Un préstec o donació de familiars

Una altra de les possibilitats és que algú de l’entorn (familiars, amics…) tingui estalvis suficients com per a poder prestar al comprador un import que li permeti afrontar una compravenda habitual. Actualment, segons els notaris, la donació en metàl·lic està en màxims històrics, igual que les donacions d’habitatges, segons l’INE.

El familiar demana un préstec personal

En el cas que no disposi d’un matalàs financer, una via utilitzada és que sigui aquest familiar (habitualment els pares) el que demani un préstec personal al banc per a poder cobrir l’import que no inclou la hipoteca que pot pagar ell o bé, el futur comprador, que és el beneficiari en última instància. Aquesta alternativa és, lògicament, més arriscada que l’anterior, ja que suposa un endeutament extra. Dins d’aquesta fórmula també està que el familiar actuï com a avalista. 

Sol·licitar un ajornament de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)

Aquest tribut és el grava les compravendes d’habitatges usats (en el cas de ser una casa nova s’aplica l’IVA). Depèn de les CCAA, encara que està entre un 4% i un 10%. I és possible ajornar el pagament d’aquest impost si es donen algunes circumstàncies (per exemple, que l’immoble no tingui més de 120 m² de superfície útil) i suposa pagar interessos a la Hisenda autonòmica de torn.

En el cas de la Comunitat de Madrid, per exemple, aquesta possibilitat de fraccionament ha de ser sol·licitada “abans que expiri el termini reglamentari de pagament”, “ha de consistir en l’adquisició d’un habitatge destinat a domicili habitual i permanent de el subjecte passiu”.

Demanar un préstec personal a més de la hipoteca

Una altra de les fórmules més usades a l’hora de comprar un habitatge sense tenir els estalvis suficients és demanar un préstec personal amb la mateixa entitat financera que ens concedeix la hipoteca o amb una altra diferent, amb la finalitat d’aconseguir l’import pendent.

No obstant això, aquesta opció comporta riscos i requereix fer correctament els càlculs de manera prèvia perquè el client s’asseguri que tindrà  capacitat per a pagar alhora el préstec i la hipoteca, ja que suposa un risc de sobreendeutament. A més, hi ha bancs que poden denegar la hipoteca si veuen que els estalvis aportats vénen d’un préstec personal recent, per la qual cosa el client podria quedar-se amb un préstec personal, però sense hipoteca.

Comprar un pis del banc

Una manera d’accedir a un habitatge malgrat la falta d’estalvis és comprar un pis d’un banc. Arran de la crisi de 2008, les entitats bancàries han acumulat gran quantitat de capital en forma d’habitatges. Només en idealista hi ha actualment prop de 26.000 immobles de bancs en venda, i la majoria són cases i pisos. No obstant això, el negoci principal de les entitats bancàries no és l’immobiliari.

Per això, els bancs ofereixen aquests immobles a preus molt més assequibles que altres immobles similars, a través de campanyes de descomptes o d’habitatges per imports baixos, moltes vegades inferiors a 80.000 euros. A més, també ofereixen hipoteques adaptades a aquesta mena de compra. Aquestes hipoteques ofereixen condicions particularment avantatjoses per als contractants, ja que el propi banc és el primer interessat a desfer-se d’aquesta mena de pisos que té en el seu haver, per la qual cosa sovint financen més d’aquest 80% estàndard.

Aportar un altre habitatge com a garantia

Si disposes d’un altre habitatge en propietat sense hipoteca o amb un saldo pendent molt baix, una altra alternativa és aportar aquest immoble com a garantia, de tal manera que el banc hipoteca totes dues propietats i així pot estar disposat a finançar un import superior i compensar aquesta falta d’estalvis.

Això sí, has de tenir en compte que estàs posant en risc també aquesta propietat, i que no podràs vendre-la sense cancel·lar abans la part d’hipoteca per la qual respongui aquest immoble.

Comptar amb un avalista

Una altra opció que facilita accedir a una hipoteca malgrat la falta d’estalvis és comptar amb un avalista. Els avals són figures que es responsabilitzen del deute contret amb el banc en el cas que el contractant no pagui; és a dir, que han de fer-se càrrec del deute en cas que l’hipotecat no pugui pagar la quota del préstec, i respon solidàriament per la totalitat del deute i amb tots els seus béns.

Per a això, és necessari que els avalistes siguin solvents, tinguin estabilitat financera i uns ingressos suficients com per a assumir el pagament, i caldrà presentar un aval que doni seguretat al banc que vagi a concedir el préstec com, per exemple, un immoble que l’avalista tingui en propietat.

El més habitual és que els avalistes siguin els pares dels contractants de la hipoteca, encara que no és una opció recomanable, ja que la seva situació financera pot veure’s compromesa si estan a les portes de la jubilació o, la qual cosa és pitjor, quan ja estan cobrant una pensió. I és que, en cas d’impagament, el banc acudirà als avalistes per a recuperar els seus diners, la qual cosa podria implicar que el banc es quedés amb la casa que s’ha posat com a aval de la hipoteca. Per a evitar-ho existeix la figura de l’aval parcial, la qual cosa permet garantir únicament part del préstec i no la totalitat ni durant tota la vida de la hipoteca.

Article extret d’Idealista.

L'entrada Les 10 vies més utilitzades a Espanya per a comprar un habitatge sense tenir estalvis previs ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

Arantxa Goenaga, advocada i sòcia del bufet jurídic Circulo Legal Barcelona, opina que és “un error limitar els preus, ja que el mercat es regula només”, però celebra mesures “incentivadores” com l’ajuda al lloguer per a joves.

El Govern de coalició compost pel PSOE i Unides Podem ha anunciat el seu acord per a la nova Llei d’Habitatge, una normativa llargament esperada i que planteja un major intervencionisme en el mercat immobiliari i de lloguer, generant polèmica en els actors del sector, però si que rep una sèrie de suports a algunes de les mesures.

“Intervenir en el mercat imposant preus no és la solució, han d’incentivar”, opina Arantxa Goenaga, advocada i soci del bufet jurídic Circulo Legal Barcelona. La jurista advoca per una llei que “busqui solucions per a les famílies vulnerables” i “ajudi als petits arrendadors que són els que realment posseeixen la majoria del parc immobiliari espanyol”, a través de “incentius”.

D’aquesta manera, Goenaga expressa els seus dubtes sobre algunes de les línies mestres d’aquesta nova llei, començant per la legalitat d’aquesta. “La competència estatal per a dictar aquesta llei no és molt clara ja que les Comunitats Autònomes tenen delegades les competències sobre l’habitatge i, per tant, han de ser elles les que aprovin la regulació”, apunta.

L’advocada assenyala que la fórmula amb la qual s’aprovarà el text serà sota la forma “de llei marc”, en la qual es definiran aquests “principis”, però hauran de ser desenvolupats per les comunitats autònomes. “De no ser així, podríem entrar en un conflicte de competències”, explica.

Goenaga assenyala que aquesta Llei Marco pot servir per a unificar criteris com que s’entén per gran forquilla, com ja van fer en la normativa que van aprovar durant la pandèmia.

Desenvolupament autonòmic

La norma quedarà, per tant, supeditada al desenvolupament per part de les Comunitats Autònomes del país. En aquest sentit, l’advocada apunta al fet que també serà de lliure aplicació l’índex de preus per a les zones de mercat tensionat.

En aquest punt, Goenaga critica que “les dades que han utilitzat són d’anys anteriors a la pandèmia”, per la qual cosa no reflecteixen com ha afectat la Covid-19 al mercat, a més de “no tenir en compte” estudis i estadístiques que afirmen que, a Barcelona, ciutat que ja aplica un índex de referència per a regular els preus, “han baixat menys els preus que a Madrid”.

D’altra banda, una altra de les normes que deixen al desenvolupament d’aquestes entitats, aquesta vegada les locals, és “el càstig fiscal a través de l’IBI als habitatges buits”. Mitjançant aquesta regulació, la llei planteja un recàrrec de l’IBI per a penalitzar l’habitatge buit, una norma que segons apunta Goenaga “no és una novetat” i ja es troba regulada en la Llei d’Hisendes Locals des de fa un temps i no obstant això no s’ha aplicat pels municipis.

L’advocada es mostra també crítica amb aquesta via sancionadora. “No crec que sigui la solució, sancionar no és la via, sinó que ha de ser la de facilitar els mitjans perquè el mercat pugui donar una major resposta a tots els ciutadans i protegir-los”, opina.

Ajudar, millor que regular

“És un error pretendre limitar els preus perquè el propi mercat es regula sol i segons la demanda existent els preus pugen o baixen”, opina la jurista, qui afegeix que les polítiques intervencionistes “porten a molts petits propietaris a no llogar o vendre”.

Per això, Goenaga aposta per “una política d’incentius fiscals als propietaris”, que contempli ajudes per a solucionar els impagaments dels inquilins o “dotar de majors mitjans a la justícia”. “Seria molt millor incentiu que intentar regular el mercat immobiliari”, apunta.

En aquest sentit, l’advocada titlla com a positives les mesures d’estímuls com “concedir beneficis fiscals als petits arrendadors”, de manera que, en comptes de càstig, té un benefici posar en el mercat els seus immobles o “l’ajuda de 250 euros als joves durant 2 anys per a incentivar l’emancipació”.

Per contra, es mostra desfavorable a la mesura de postergar durant tres mesos els desnonaments a les famílies vulnerables, una problemàtica que hauria de resoldre’s, d’acord amb Goenaga, atacant a l’arrel del problema, la falta de recursos. “El que han de fer és dotar de majors mitjans als serveis socials perquè puguin donar resposta i sobretot solucions a les famílies que es trobin en aquesta situació”, assenyala.

D’aquesta manera, l’advocada demana que es doti de més recursos tant als serveis socials com a la justícia. “Paralitzar el procediment judicial no és la solució”, adverteix.

L'entrada Encerts i errors de la nova Llei d’Habitatge ha aparegut primer a Barcons & Gibert.

Amb l’avanç de la campanya de vacunació i la volta a la presencialitat a les aules, són molts els estudiants que enguany s’han desplaçat novament a les seves ciutats d’estudi per a començar un nou curs escolar. Amb això, les residències d’estudiants i pisos compartits també han notat la volta a la normalitat augmentant la seva demanda per a acollir a tots aquests estudiants en diversos models i formats d’allotjament en funció de les necessitats i pressupost de cada alumne. Però més enllà dels estudiants, aquests models d’habitatge atreuen també a altres públics com poden ser els joves professionals que comparteixen pis per a estalviar despeses.

No hi ha dubte que, els allotjaments per a joves professionals i estudiants estan experimentant una gran recuperació gràcies la volta a les aules i a l’oficina, així sigui en format híbrid. Per això, des d’Institut de Valoracions han analitzat com està sent l’evolució d’aquests formats d’habitatge:

Pisos compartits, molt demandat per professionals i estudiants i una opció d’inversió amb altes possibilitats de rendibilitat

El format d’habitatge compartit és cada vegada més comú, i no sols entre estudiants sinó també entre joves professionals. De fet, si bé és cert que els preus dels lloguers han experimentat ajustos a la baixa en l’últim any, sobretot, a les ciutats principals com Madrid i Barcelona, la quantitat que han de pagar els joves que volen arrendar un habitatge en aquestes ciutats continua sent molt alta, si es compara amb la mitjana dels sous. Segons s’indica en l’Observatori d’Emancipació del Consell de la Joventut d’Espanya, en el segon semestre del 2020, una persona jove que volgués llogar un habitatge en solitari havia de destinar el 91,6% del seu sou a aquest concepte. Mentre que el cost de compartir pis suposava el 27,8% dels seus ingressos. Així, davant aquesta situació, queda clar que la formula del lloguer de pis compartit no és una opció destinada únicament als universitaris, sinó també a un ampli públic de joves professionals assalariats que recorren a aquesta mena d’opcions per a poder emancipar-se de les seves llars familiars.

I és que a més d’aquest estalvi en costos de lloguer que suposa un pis compartit enfront d’un habitatge en solitari o altres formats com les residències d’estudiants, els pisos compartits són una opció preferida per molts, perquè permeten una major llibertat i flexibilitat quant a horaris o normes d’ús.

De cara als particulars o inversors, invertir en un immoble per a destinar-lo al lloguer d’estudiants o joves en format de pis compartit, suposa una opció amb altes possibilitats de rendibilitat. I les dades ho demostren, tenint en compte que en el curs 2020-2021, va haver-hi, tan sols en la Comunitat de Madrid, un total de 295.938 matriculats en la Universitat en nivell de grau, cicle i màster. I és que d’aquells que estudien a Madrid, s’estima que més d’un 30% procedeixen d’una comunitat de residència diferent, segons l’Estadística d’Estudiants Universitaris (EEU) del curs 2020-2021 publicada pel Ministeri d’Universitats. El que implica que, almenys el 30% dels estudiants matriculats necessiten adquirir un habitatge en la qual residir durant els seus estudis, i els pisos compartits, són una de les opcions principals.

Residències d’estudiants, un format cada vegada més en auge i en el punt de mira dels inversors

El curs escolar 2021-2022 ha portat aconsegueixo un boom de les residències universitàries. Són moltes les ciutats en les quals les residències estan plenes i fins i tot tenen llistes d’espera. I és que es presenten com una opció ideal per les seves ubicacions pròximes als centres d’estudis, a més de les facilitats que ofereixen per a conèixer a altres estudiants i els serveis de menjar, neteja, bugaderia o zones comunes. L’auge de les residències d’estudiants ha estat tal que els grans inversors tenen la mirada posada en aquest format. De fet, en l’últim any s’han tancat importants transaccions per a augmentar el nombre de places existents en aquestes residències i donar resposta a la demanda que existeix.

Es tracta d’un model de negoci que, d’una banda, donada la seva gran demanda, porta associat un baix risc com a producte d’inversió. I que, per un altre, dóna resposta a una necessitat permanent com és proveir d’allotjament als estudiants que es desplacen a altres ciutats per a cursar els seus estudis, oferint-los totes les comoditats i facilitats. Tal és l’auge d’aquest model residencial que les residències d’estudiants es troben actualment en el punt de mira dels inversors tant nacionals com internacionals i, de fet, en ciutats com Madrid, Barcelona, Salamanca i Sevilla s’estan ja desenvolupant diversos projectes de nova construcció impulsats per grans operadores per a oferir més places en aquests allotjaments i respondre a la demanda.

“En aquest auge de les residències influeixen, entre molts altres, dos aspectes principals: en primer lloc, cal ressaltar l’interès d’estudiants estrangers per allotjar-se en aquesta mena d’habitatges que els permeten majors facilitats per a habituar-se a les ciutats i conèixer gent, a més de major flexibilitat en el contracte que en el cas d’un pis. A més, cal tenir en compte que els intercanvis culturals internacionals són cada vegada més comuns i que s’estan recuperant després de la pandèmia. I, d’altra banda, la situació actual, que posa més en valor si cap els espais amplis i diferenciats en els quals exercir diferents funcions diàries com l’estudi i l’oci, a més del compliment d’uns certs estàndards d’higiene, alguna cosa que podria també influir en l’augment de l’interès per part dels estudiants per viure en aquesta mena d’immobles en els quals tinguin a la seva disposició servei de restauració i neteja, a més de zones comunes per a l’oci i l’estudi”, així ho explica Mariola Soriano, Research Analyst en Institut de Valoracions. No obstant això, també s’ha de tenir en compte que la rendibilitat d’aquests actius depèn d’uns certs factors com la seva ubicació, que ha de ser pròxima als centres educatius, la qualitat de les instal·lacions o la quantitat de places que ofereixin.

L'entrada Els pisos compartits i les residències d’estudiants acaparen l’interès inversor ha aparegut primer a Barcons & Gibert.